|  |
РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Рязанской области от 15.07.2004 № А54-1854/04-С11
<ПОСКОЛЬКУ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ АРЕСТОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ЗАЯВИТЕЛЯ ЭКСПЕРТАМИ БЫЛИ СОБЛЮДЕНЫ ВСЕ ТРЕБОВАНИЯ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ К ПРИМЕНЕНИЮ СУБЪЕКТАМИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОСНОВАНИЙ ДЛЯ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ТРЕБОВАНИЯ ЗАЯВИТЕЛЯ О ПРИЗНАНИИ НЕДОСТОВЕРНЫМ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ АРЕСТОВАННОГО ИМУЩЕСТВА У СУДА НЕ ИМЕЕТСЯ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Постановлением ФАС Центрального округа от 28.12.2006 № А54-1854/04-С11 данное решение и Постановление апелляционной инстанции от 13.06.2006 по данному делу отменены.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 15 июля 2004 г. № А54-1854/04-С11
(Извлечение)
МУП "Управление Рязанского троллейбуса" г. Рязани обратилось в Арбитражный суд с заявлением к ГУ "Рязанская лаборатория судебной экспертизы" о признании недостоверным отчета специалистов данного учреждения К. и С. об оценке.
В ходе рассмотрения дела заявитель уточнил требование и просит суд признать недостоверным отчет об оценке № 0240/22 от 15.04.2004, составленный специалистами ГУ "Рязанская лаборатория судебной экспертизы" К. и С.
Судом к участию в деле были привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управление МЮ РФ по Рязанской области и Межрайонная ИМНС России № 1 по г. Рязани (взыскатель).
Представитель Межрайонной ИМНС России № 1 по г. Рязани в судебное заседание 08.07.2004 не явился. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие Межрайонной ИМНС России № 1 по г. Рязани, надлежащим образом извещенной о времени и месте разбирательства дела.
Представитель заявителя в судебном заседании заявленное требование поддержал. В обоснование заявленного требования заявитель указал, что оценка арестованного имущества заявителя произведена с нарушением требований п. 18 Стандартов оценки, поскольку при проведении оценки должны быть использованы все три метода оценки, а отказ от применения какого-либо метода должен быть мотивирован, чего не было сделано экспертами. Кроме этого заявитель указал, что при определении стоимости арестованного имущества экспертами не произведена оценка стоимости получения прав на пользование земельным участком, на котором расположены объекты оценки, не учтено то, что объекты недвижимости находятся в экологически чистой зоне.
Представитель ГУ "Рязанская лаборатория судебной экспертизы" считает заявленное требование необоснованным, поскольку стоимость арестованного имущества заявителя определялась в соответствии с действующим законодательством.
Представитель Управления МЮ РФ по Рязанской области поддержал позицию ГУ "Рязанская лаборатория судебной экспертизы".
Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителя заявителя, суд считает требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходил из следующего.
Из материалов дела следует, что на основании решения Межрайонной ИМНС России № 1 по г. Рязани от 26.02.2003 № 13-25/1094 о взыскании задолженности по налогам и сборам в сумме 18979707,63 руб. за счет имущества МУП "Управление Рязанского троллейбуса" судебным приставом-исполнителем Межрайонного подразделения судебных приставов № 30 Рязанской области 28.02.2003 было возбуждено исполнительное производство № 179-С-03. В рамках данного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем произведен арест имущества заявителя - движимое и недвижимое имущество комплекса медицинского профилактория, расположенного по адресу: г. Рязань.
29.10.2003 в рамках исполнительного производства № 179-С-03 судебным приставом-исполнителем Х. было вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве для определения рыночной стоимости арестованного 08.04.2003 и 09.04.2003 имущества МУП "Управление Рязанского троллейбуса", проведение экспертизы было поручено эксперту ГУ Рязанская ЛСЭ С.
После проведения оценки арестованного имущества МУП "Управление Рязанского троллейбуса" ГУ "Рязанская лаборатория судебной экспертизы" был представлен в МПСП № 30 Рязанской области отчет № 0240/22 от 15.04.2004.
Не согласившись с данными о рыночной цене арестованного имущества заявителя, определенными в данном отчете, заявитель обратился в Арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Данное положение закона следует соотносить со статьей 12 ГК РФ, в которой перечислены способы защиты гражданских прав и установлено правило о том, что иные способы защиты гражданских прав должны быть предусмотрены федеральным законом.
Поскольку МУП "Управление Рязанского троллейбуса" является должником по исполнительному производству, в рамках которого произведена оценка его имущества, выставляемого для продажи, то истец является заинтересованным лицом и обладает правом на судебную защиту своих нарушенных прав.
Требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям статьи 24 указанного закона и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.
Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 утверждены Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (далее - Стандарты оценки). Пунктом 2 указанных Стандартов предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке, содержащего сведения доказательственного значения.
Пунктом 5 Стандартов оценки определены подходы к оценке - затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.
Согласно п. 15 Стандартов оценки оценщик осуществляет сбор и обработку правоустанавливающих документов, сведений об обременении объектов оценки правами иных лиц, данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки, информации о технических и эксплуатационных характеристиках объектов оценки, информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
В соответствии с п. 17 Стандартов оценки оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.
При оценке арестованного судебным приставом-исполнителем имущества заявителя экспертом ГУ "Рязанская лаборатория судебной экспертизы" были приняты все необходимые меры для получения информации, необходимой для оценки представленных на экспертизу объектов оценки, использованы документы и расчеты, данные бухгалтерского баланса, представленные эксперту заявителем, в том числе справка от 31.03.2004 № 160 о расходовании материалов на ремонт зданий и сооружений санатория-профилактория МУП УРТ за период с 2001 по 2003 годы, справка от 31.03.2004 № 161 о произведенных услугах по ремонту зданий санатория-профилактория МУП УРТ за 2000 - 2003 гг., справка заявителя о расходах на ремонт санатория-профилактория МУП УРТ за 2000 - 2004 гг. (без даты и номера), копия Постановления главы администрации г. Рязани от 10.08.1998 № 3806 и другие документы.
Пунктом 18 Стандартов оценки предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подход к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
В экспертном заключении № 0240/22 от 15.04.2004 экспертами описаны все подходы к оценке. В отчете экспертом мотивирован отказ от применения рыночного (сравнительного) подхода и доходного подхода. На странице 13 экспертного заключения указано, что на день оценки оценщик не располагал информацией по предложениям к продаже аналогичных объектов по Рязанской области. По мнению оценщика, сравнительный подход в данном случае определения стоимости оцениваемых объектов не может быть применен по причине отсутствия достаточного количества надежной информации по совершению фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов. Кроме того, как указано в экспертном заключении, подавляющее большинство фактически произведенных сделок купли-продажи практически не соответствует каким-либо из основных условий чистой сделки.
На странице 14 экспертного заключения изложен мотивированный отказ от применения доходного подхода к оценке, в котором указано, что поскольку объекты оценки в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.
Кроме этого в судебном заседании 06.07.2004 эксперт С. пояснил, что доходный подход - это подход, учитывающий будущие доходы владельца объекта недвижимости от сдачи ее в аренду. Согласно учебнику "Оценка недвижимости" под редакцией заслуженного деятеля науки РФ, доктора экономических наук профессора Г. (М.: Финансы и статистика, 2002) в российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - "информационная непрозрачность" рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества". В исследуемом случае возможен расчет по доходному подходу исходя из предположения сдачи объекта оценки только в аренду. Данными о сдаче объекта, принадлежащего муниципальному образованию, в аренду частному лицу эксперты на момент проведения оценки не располагали, данные о рыночной арендной плате за пользование такого рода объектами в доступных источниках информации отсутствуют, поэтому эксперты считают применение доходного подхода в данной работе не правомерным и не обоснованным. Как пояснил в судебном заседании эксперт С., оцениваемые объекты нельзя также признать комплексом, т.е. единым целым для его оценки, т.к. комплекс - это, в частности, группа зданий, подключенных к инженерным сетям, исследование которых не входило в задачу экспертов. Им не представлялся сводный план, на котором указана глубина заложения сетей, диаметр сечения, давление по нагрузкам, точки подключения к поселковым сетям и т.п. Точно так же, согласно определению судебного пристава-исполнителя от 29 октября 2003 г. и Акту арестованного имущества от 8 апреля 2003 г., оценке подлежало не все движимое имущество санатория-профилактория, а только наиболее его дорогостоящая часть. Речь идет об оценке не всего комплекса санатория-профилактория, а только части его, наиболее дорогостоящей. Поэтому исходя из вышеизложенного эксперты С. и К. считают отказ от применения доходного подхода достаточно и всесторонне обоснованным.
Несостоятельным является довод заявителя о том, что экспертами при оценке арестованного имущества заявителя неправомерно не включена в цену объектов недвижимости стоимость затрат по получению прав на пользование земельным участком. Однако заявитель не указал на нормы права, предусматривающие при оценке объектов недвижимости учитывать затраты по оформлению прав на земельный участок, не принадлежащий заявителю на праве собственности.
В оспариваемом экспертном заключении на станице 11 в разделе "Определение стоимости земельного участка" экспертами изложены мотивы, по которым оценка рыночной стоимости земельного участка не проводилась.
В дополнение к данным доводам в судебном заседании эксперт С. пояснил, что для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: титул собственности и регистрационные данные по участку, физические характеристики участка, данные о местонахождении конкретного участка, экономические характеристики участка.
В данном случае занимаемый земельный участок санатория-профилактория находится у заявителя в аренде на праве бессрочного (постоянного) пользования и, как пояснил С., никаких данных по занимаемому земельному участку из вышеперечисленных экспертам предоставлено не было. Поэтому определение рыночной стоимости земельного участка, переданного в аренду МУТТ "УРТ", является неправомерным и необоснованным.
Довод заявителя о том, что экспертами не учтено то обстоятельство, что объекты недвижимости находятся в экологически чистой зоне, также не основаны на нормах права. Заявитель не указал и не представил суду доказательств, свидетельствующих об определении зоны расположения оцениваемых объектов недвижимости заявителя как экологически чистой зоны. Размещение в населенном пункте п. Солотча других объектов отдыха не является безусловным доказательством отнесения данной территории к экологически чистой зоне. Указанные сведения уполномоченных органов заявителем также не были представлены и экспертам при проведении оценки.
В судебном заседании эксперт С. пояснил, что по проведенному им обследованию установлено, что все канализационные стоки в санатории-профилактории выполнены в натуре (фактически) без подключения к поселковым сетям с бетонным днищем, все выпуски уходят в грунт, в результате чего происходит загрязнение водопроводных сетей.
На момент обследования отсутствовала утилизация бытовых отходов, места для мусорных контейнеров не были определены и отсутствовали. Мусор сбрасывался под откос, что можно было наблюдать из окон второго этажа вновь отстроенной сауны.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Заявителем не представлено доказательств недостоверности величины рыночной стоимости имущества, указанного в заключение эксперта № 0240/22 от 15.04.2004.
Представителем заявителя в судебном заседании было заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы для выяснения вопросов о правомерности сделанных выводов экспертами ГУ "Рязанская лаборатория судебной экспертизы" в отчете № 0240/22 от 15.04.2004, в связи с чем заявителем предложено поставить перед экспертом следующие вопросы: объективно обоснован и правомерен ли отказ от применения сравнительного и доходного подхода к оценке; объективно обоснован и правомерен ли отказ от проведения оценки стоимости получения прав пользования земельным участком; объективно обоснованно и правомерно ли применение экономического (внешнего) износа при оценке объекта, находящегося в курортном поселке. Проведение экспертизы заявитель просил поручить филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация" по Рязанской области.
В удовлетворении ходатайства судом отказано, поскольку заявителем не представлены доказательства наличия у ДФГУП "Ростехинвентаризация по Рязанской области" соответствующей лицензии на проведение экспертизы. Заявленная МУП "Управление Рязанского троллейбуса" экспертиза не может быть проведена ДФГУП "Ростехинвентаризация" также и потому, что поставленные вопросы по сути направлены на проверку соблюдения экспертным учреждением лицензионных требований. Согласно п. 7 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 395, контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется лицензирующим органом, каковым является Минимущество РФ.
По существу заявителем оспаривается метод оценки, примененный экспертами С. и К., в рамках затратного подхода при проведении оценки арестованного имущества заявителя. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 18 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, оценщик имеет право самостоятельно определять и применять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
Учитывая изложенное, норму ст. 65 АПК РФ, и поскольку при проведении оценки арестованного имущества заявителя экспертами С. и К. были соблюдены все требования, предусмотренные Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 13 - 20 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, оснований для удовлетворения требований заявителя у суда не имеется.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на заявителя.
8 июля 2004 г. Дело № А54-1854/04-С11
РЕШЕНИЕ
(резолютивная часть)
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении требований МУП "Управление Рязанского троллейбуса" отказать.
2. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Арбитражный суд Рязанской области.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
