|  |
РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Рязанской области от 01.04.2004 № А54-179/04-С7
<ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ПРОИЗВЕДЕННАЯ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ ПАЛАТОЙ С НАРУШЕНИЕМ ТРЕБОВАНИЙ ЗАКОНА, НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНА>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Постановлением ФАС Центрального округа от 17.01.2005 № А54-179/04-С7 Постановление апелляционной инстанции от 28.05.2004 по данному делу оставлено без изменения.
------------------------------------------------------------------
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Рязанской области от 28.05.2004 данное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 1 апреля 2004 г. № А54-179/04-С7
(Извлечение)
Участник ООО "Стен" Д., проживающий по адресу: г. Рязань, обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ООО "Стен" г. Рязани, ООО "Элсан" г. Рязани и Рязанской областной регистрационной палате о признании недействительными договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003, соглашения от 10.11.2003 и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Рязань, за ООО "Элсан" г. Рязани.
В судебном заседании 04.03.2004 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (ООО "Элсан") привлечен предприниматель Г., осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица.
Истец исковые требования поддерживает и в обоснование заявленного иска ссылается на то, что договор № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 является ничтожным или незаключенным, поскольку в нем отсутствуют существенные условия договора, предмет договора, не содержится указание о сроках передачи технической документации, ее содержании и составе, соглашение о расторжении договора № 218 также не соответствует требованиям действующего законодательства и фактически является сделкой по отчуждению имущества - объекта недвижимости.
Отчуждение объекта недвижимости, как указывает истец, фактически привело к ликвидации общества, поскольку единственным видом деятельности ООО "Стен" является передача в аренду торговых мест. Требование о признании недействительной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за ООО "Элсан" истец обосновывает тем, что Рязанской областной регистрационной палатой при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства были нарушены требования статей 12, 17, 18, 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Ответчик (ООО "Стен") считает исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Ответчик (ООО "Элсан") по иску возражает, указывая на то, что оспариваемые истцом сделки не противоречат закону, передача объекта незавершенного строительства ООО "Элсан" в счет имеющейся задолженности по договору № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 не сказывается на деятельности ООО "Стен", спорный объект не принадлежал ООО "Стен", приведенные истцом формальные основания для признания недействительной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за ООО "Элсан" не могут служить основанием для признания регистрации права недействительной.
Ответчик (Рязанская областная регистрационная палата) по иску возражает, ссылаясь на то, что представленные ООО "Элсан" документы для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости соответствовали требованиям действующего законодательства и содержали всю необходимую информацию для внесения в Единый государственный реестр прав, оснований подвергать сомнению представленные на регистрацию документы не имелось, истребование у заявителя дополнительных документов не допускается. Таким образом, Рязанская областная регистрационная палата считает, что оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за ООО "Элсан" не имелось.
Третье лицо (предприниматель Г.) пояснило суду, что объект незавершенного строительства был приобретен им по договору купли-продажи 29.12.2003 у ООО "Элсан", объект принят им по акту приема-передачи, произведена частичная оплата имущества, в момент отчуждения объекта продавец (ООО "Элсан") являлся собственником данного имущества. Предприниматель Г. считает себя добросовестным приобретателем недвижимости, поскольку, приобретая имущество, действовал добросовестно и не знал о неурядицах в обществе "Стен".
Исследовав материалы дела, выслушав доводы истца, ответчиков и третьего лица, Арбитражный суд Рязанской области находит требование истца о признании недействительной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за ООО "Элсан" обоснованным и подлежащим удовлетворению. В остальной части иска следует отказать.
Из материалов дела судом установлено:
Между ООО "Стен" (Сторона-1) г. Рязани и ООО "Элсан" (Сторона-2) г. Рязани был заключен договор № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003, согласно которому Сторона-2 приняла на себя обязательство выполнить для Стороны-1 строительно-монтажные работы, включающие кирпичную кладку, монтаж ЖБИ и металлоконструкций административно-торгового сооружения, расположенного по адресу: г. Рязань, а Сторона-1 в свою очередь обязалась произвести оплату данных работ согласно условиям договора и передать в собственность Стороне-2 помещение во вновь построенном административно-торговом сооружении, расположенном по адресу: г. Рязань, площадью 100 кв. м.
В силу пунктов 2.1.1, 2.1.2 договора Сторона-2 должна была выполнить по заданию Стороны-1 своими силами, собственными средствами и из собственных материалов строительно-монтажные работы, включающие кирпичную кладку, монтаж ЖБИ и металлоконструкций административно-торгового сооружения, расположенного по адресу: г. Рязань.
По условиям договора № 218 выполненные работы должны соответствовать представленной проектно-сметной документации, обязанность по заказу проектно-технической документации для выполнения работ по строительству административно-торгового сооружения и получения разрешения соответствующих органов на ведение строительства возлагалась на Сторону-1.
Согласно п. 2.2.2 договора Сторона-1 обязалась в трехдневный срок с момента подписания настоящего договора перечислить 400000 руб. на расчетный счет Стороны-2 и сумму 600000 руб. в срок до первого августа 2003 г.
В соответствии с пунктом 6.2 договора, в случае допущенной просрочки оплаты работ Стороной-1 более трех месяцев Сторона-2 имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, при этом выполненные работы по строительству административно-торгового здания, являющегося предметом данного договора, передаются Стороне-1 в счет имеющейся задолженности.
10 ноября 2003 г. соглашением о расторжении договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 ООО "Стен" и ООО "Элсан" расторгли договор № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 на основании п. 6.2 договора по причине отсутствия оплаты работ в сумме 600000 руб. Стороной-1 в течение трех месяцев. При этом стороны применили последствия расторжения договора путем передачи объекта незавершенного строительства административно-торгового центра, расположенного по адресу: г. Рязань, в собственность Стороне-2 (ООО "Элсан").
18 декабря 2003 г. Рязанская областная регистрационная палата произвела государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, лит. А, назначение - незавершенное строительство по адресу: г. Рязань, за ООО "Элсан" г. Рязани, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2003 серии 62 МГ № 080511.
Являясь участником ООО "Стен" и считая, что сделки: договор № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 и соглашение от 10.11.2003 являются недействительными, как несоответствующие действующему законодательству, а регистрация права собственности на объект незавершенного строительства административно-торгового здания, расположенного по адресу: г. Рязань, за ООО "Элсан" является незаконной, произведенной с нарушением требований ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительной регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости за ООО "Элсан", суд исходит из следующего.
В силу норм Гражданского кодекса РФ с иском о признании сделки недействительной как несоответствующей закону и иным правовым актам, а также с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе обратиться любое заинтересованное лицо.
В соответствии с учредительными документами ООО "Стен" г. Рязани Д. является участником общества, обладающим 1/14 доли уставного капитала. Оспариваемые сделки, в результате исполнения которых произошло отчуждение объекта незавершенного строительства административно-торгового здания, затрагивают его права и интересы как участника общества. Следовательно, он вправе был обратиться с требованием о признании недействительными вышеназванных сделок и регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за ООО "Элсан" г. Рязани.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме.
Договор № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 совершен в простой письменной форме, что соответствует требованиям п. 1 ст. 161 ГК РФ.
Предмет договора является существенным условием любого договора, поскольку охватывает весь набор показателей того, по поводу чего заключен договор.
Существенными условиями договора следует считать условия, выражающие природу соответствующего вида договора.
Проанализировав условия договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003, суд пришел к выводу, что он является договором строительного подряда и регулируется нормами главы 37 (Подряд) ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Из смысла вышеназванной нормы ГК РФ следует, что предметом договора строительного подряда являются строительство определенного объекта либо выполнение иных строительных работ по заданию заказчика.
Из содержания договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 следует, что строительство объекта - административно-торгового центра не является предметом данного договора. Ответчик (ООО "Элсан") обязался выполнить для Стороны-1 (ООО "Стен") иные строительно-монтажные работы, включающие кирпичную кладку, монтаж ЖБИ и металлоконструкций административно-торгового сооружения, расположенного по адресу: г. Рязань.
Следовательно, предметом оспариваемого договора является выполнение подрядчиком строительно-монтажных работ на имеющемся объекте недвижимости - административно-торговом сооружении.
Выполнение работ должно было производиться в соответствии с проектно-сметной документацией и заданием заказчика.
В силу п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
В рассматриваемом случае проектно-сметная документация и задание заказчика, позволяющие определить объем, содержание работ, ООО "Элсан" переданы не были, что свидетельствует о том, что предмет договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 согласован сторонами не был. В обоснование возражений по иску ответчиком (ООО "Элсан") были представлены суду рабочий проект на строительство административно-торгового сооружения по ул. Гоголя в г. Рязани (том 1. Пояснительная записка), экспертное сопровождение № 869-2002 г. Отдела государственной вневедомственной экспертизы государственного хозрасчетного экспертно-лицензионного управления администрации Рязанской области по рабочему проекту "Административно-торговое сооружение по улице Гоголя г. Рязани" (нулевой цикл).
Однако рабочий проект в виде пояснительной записки не является проектно-технической документацией, позволяющей определить объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Тем более не относится к проектно-технической документации экспертное сопровождение по рабочему проекту. Составленный по исходным данным заказчика рабочий проект предусматривал строительство двухэтажного здания на территории существующего рынка по улице Гоголя г. Рязани. Строительство объекта в целом не являлось предметом договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003, документов, позволяющих определить содержание и объем работ, подлежащих выполнению ответчиком (ООО "Элсан"), представлено не было. Следовательно, в момент заключения договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 сторонами не был согласован предмет договора, то есть отсутствуют показатели того, по поводу чего был заключен этот договор.
Представленная ответчиком (ООО "Элсан") смета на 1 этаж, кирпичную кладку, монтаж также не позволяет определить содержание и объем подлежащих выполнению работ по договору, поскольку данная смета полностью соответствует стоимости выполненных ООО "Элсан" работ на момент расторжения договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003, а в момент расторжения договора работы полностью не были выполнены ответчиком и их результат не был передан ООО "Стен". Кроме того, из пояснений ответчика (ООО "Элсан") следует, что фактически им выполнены работы по кирпичной кладке и монтажу металлоконструкций по 1 этажу и частично 2 этажу административно-торгового сооружения, что не нашло отражения в смете и акте выполненных работ на дату расторжения договора. Таким образом, из представленных ответчиком дополнительных документов также невозможно определить содержание и объем подлежащих выполнению работ по договору.
Существенным условием договора строительного подряда является условие о цене подлежащих выполнению работ, которая устанавливается сметой. Поскольку представленная ответчиком (ООО "Элсан") смета определяет стоимость фактически выполненных работ на дату расторжения договора № 218 от 05.05.2003 и не соответствует цене работ, определенной договором, суд считает, что цена работ, как существенное условие договора строительного подряда, не была определена сторонами при заключении оспариваемого договора.
В договоре строительного подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работ.
В договоре № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 в разделе 3 (Срок действия договора) указано: п. 3.1 срок действия настоящего договора:
Начало работ 05.05.2003;
Окончание работ: 20 августа 2003 г.
Статья 431 ГК РФ устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений в разделе 3 договора (Срок действия договора) № 218, суд считает, что слова: начало работ и окончание работ означают не сроки выполнения работ по договору № 218 от 05.05.2003, а определяют действие договора во времени. Кроме того, из содержания условий договора и его смысла в целом не усматривается, что слова, указанные в разделе 3 договора, означают определение начального и конечного сроков окончания работ. Представленные в дело материалы не позволяют суду определить действительную волю сторон в части сроков выполнения работ по договору, документов, свидетельствующих о выполнении работ в период с 05.05.2003 по 20.08.2003, суду представлено не было.
Учитывая те обстоятельства, что при заключении договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 сторонами не были согласованы существенные условия договора строительного подряда, а именно: не определены предмет договора, цена работ и сроки их выполнения, суд считает данный договор незаключенным.
Поскольку отсутствует соответствующий юридический факт (договор-сделка), не возникают последствия этого факта (договор-правоотношение) и не возникают права и обязанности у контрагентов.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Под расторжением договора в период его действия понимается досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора по основаниям, не предусмотренным ст. 407 - 419 ГК РФ.
Из вышеизложенных норм ГК РФ следует, что может быть расторгнут договор действующий (заключенный).
Договор № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 является незаключенным, следовательно, он не мог быть расторгнут соглашением от 10.11.2003 ООО "Стен" и ООО "Элсан", которые не являлись сторонами по договору.
В соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Порядок проведения государственной регистрации установлен статьей 13 Закона о регистрации.
Порядок проведения государственной регистрации включает прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.
Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.
Перечень оснований для государственной регистрации изложен в ст. 17 Закона о регистрации. Представленные документы изучаются как на предмет их подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены ст. 18 Закона о регистрации. При определении законности сделки, которая является основанием для возникновения права собственности, наряду с другими условиями регистрирующий орган должен установить, что договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида).
Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать право, возникшее на основании сделки, не соответствующей законодательству.
В рассматриваемом случае Рязанская областная регистрационная палата осуществила регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, без правовой экспертизы документов и проверки законности сделки. Данный вывод следует из того, что регистрация права собственности на объект недвижимости за ООО "Элсан" была осуществлена на основании договора аренды земельного участка, выделенного ООО "Стен" под строительство административно-торгового сооружения, договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 и соглашения от 10.11.2003 о расторжении договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003.
Какие-либо другие документы, позволяющие определить законность сделки и ее расторжения, регистрирующему органу представлены не были и им не запрашивались.
Из представленных на регистрацию документов не усматривалось, что объект незавершенного строительства - административно-торгового сооружения являлся предметом договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003, что его строительство было произведено ООО "Элсан" полностью, что имелась задолженность ООО "Стен" перед ООО "Элсан" за выполненные работы по строительству данного объекта. Все эти обстоятельства не были выяснены регистрирующим органом.
Кроме того, представленные на регистрацию документы не позволяли однозначно истолковывать их содержание. Так, из содержания пункта 6.2 договора № 218 на выполнение подрядных работ от 05.05.2003 следует, что при расторжении данного договора выполненные работы по строительству административно-торгового сооружения передаются Стороне-1 (ООО "Стен"), в соглашении от 10.11.2003 указано, что незавершенный строительством объект административно-торгового сооружения переходит в собственность Стороне-2 (ООО "Элсан").
Из вышеизложенного следует, что в п. 6.2 договора речь идет о передаче выполненных работ по строительству административно-торгового сооружения Стороне-1, а в соглашении от 10.11.2003 - о передаче объекта незавершенного строительства административно-торгового центра Стороне-2. Представленные на регистрацию документы не содержали сведений о местонахождении ООО "Стен" г. Рязани, объект недвижимости не имел кадастрового номера.
Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы не соответствовали требованиям, установленным законодательством РФ, и не отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все эти противоречия и неясности не были устранены в ходе проведения государственной регистрации.
Вышеизложенные обстоятельства являлись основанием для отказа в государственной регистрации прав в силу статьи 20 Закона о регистрации.
Учитывая те обстоятельства, что государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства за ООО "Элсан" г. Рязани произведена Рязанской областной регистрационной палатой с нарушением требований ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд находит, что следует признать данную регистрацию недействительной.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на ответчиков.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
решил:
1. Признать недействительной регистрацию права собственности ООО "Элсан" г. Рязани на объект незавершенного строительства, лит. А, назначение - незавершенное строительство, расположенное по адресу: г. Рязань, произведенную Рязанской областной регистрационной палатой в виде записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.12.2003, регистрационный номер № 62-01/29-533/2003-178. В остальной части иска отказать.
2. Взыскать с ООО "Стен" (г. Рязань) в пользу Д. г. Рязани расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 руб.
3. Взыскать с ООО "Элсан" (г. Рязань) в пользу Д. г. Рязань расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 руб.
4. Взыскать с Рязанской областной регистрационной палаты в пользу Д. (г. Рязань) расходы по оплате госпошлины в сумме 1000 руб.
5. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Арбитражный суд Рязанской области.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
