|  |
ОПРЕДЕЛЕНИЕ Рязанского областного суда от 06.02.2002 № 33-132
<ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПОНУЖДЕНИЯ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА ПО МАТЕРИАЛАМ ДЕЛА НЕ УСМАТРИВАЕТСЯ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2002 г. № 33-132
(Извлечение)
6 февраля 2002 года судебная коллегия по гражданским делам заслушала в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе А. на решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 14 декабря 2001 года, которым постановлено:
Исковые требования А. к ЗАО ТФ "М" удовлетворить частично.
Признать пункты 1.2, 4.2 договора найма жилого помещения от 24 ноября 1998 года, заключенного между А. и ЗАО "ТФ "М", недействительными.
Исковые требования ЗАО "ТФ "М" к А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора найма жилого помещения - квартиры № 2/25 по проезду Щедрина г. Рязани от 24 ноября 1998 года.
Выселить А. из квартиры № 2 дома по проезду Щедрина г. Рязани, возвратив указанную квартиру ЗАО "ТФ "М".
Изучив материалы дела, заслушав объяснения А. и ее представителя, поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя ЗАО "ТФ "М", судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к ЗАО "ТФ "М" о признании недействительными пунктов 1.2 и 4.2 договора жилищного найма, заключенного 24 ноября 1998 года между нею и ЗАО "ТФ "М", на право пользования четырехкомнатной квартирой № 2 в доме по проезду Щедрина г. Рязани, указывая в обоснование требований, что названные нормы договора противоречат действующему жилищному и гражданскому законодательству и Закону "Об акционерных обществах".
Пункт 1.2 договора устанавливает, что нанимателем указанной в нем квартиры может быть только акционер ЗАО "ТФ "М", а пункт 4.2 предусматривает возможность расторжения данного договора по инициативе наймодателя в случае выбытия нанимателя по какой-либо причине из ЗАО "ТФ "М".
Приведенные положения договора противоречат ст. 671, 687 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными.
ЗАО "ТФ "М" обратилось со встречным иском к А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора найма жилого помещения по адресу: проезд Щедрина, 25, кв. 2, заключенного 24 ноября 1998 года с А., мотивируя тем, что они являются собственниками указанного жилого помещения. Намеревались предоставить для проживания данное жилое помещение акционерам ЗАО ТФ "М" на период, пока они являются акционерами общества.
Именно на этих условиях, с которыми была согласна и А., спорная квартира предоставлялась ответчице А.
Учитывая, что приведенные положения договора противоречат жилищному и гражданскому законодательству, регулирующему условия и порядок заключения договора жилищного найма, договор не соответствует требованиям закона и является ничтожным.
По указанной причине ЗАО "ТФ "М" просит применить последствия недействительности данной сделки, являющейся ничтожной, и выселить А. из занимаемого жилого помещения, передав его собственнику.
Судом постановлено названное решение.
В кассационной жалобе А. ставит вопрос об отмене решения суда в связи с необоснованным применением Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики" и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам по делу.
Судебная коллегия, обсудив доводы кассационной жалобы, полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено и не оспаривается истицей, что спорное жилое помещение - квартира № 2 в доме по проезду Щедрина г. Рязани принадлежит на праве собственности ЗАО "ТФ "М". 24 ноября 1998 года А. и ЗАО "ТФ "М" пришли к соглашению о передаче А. в пользование названного жилого помещения и заключили договор, предусмотрев в нем условия, на которых спорное жилое помещение передается в пользование А.
Пункт 1.2 договора устанавливает, что данное жилое помещение может быть предоставлено только акционеру общества, а пункт 4.2 предусматривает возможность расторжения договора в случае выбытия нанимателя из ЗАО "ТФ "М".
По своему содержанию заключенная сделка является договором коммерческого найма жилого помещения, на что стороны прямо указывают в его тексте.
В соответствии с требованиями, предъявляемыми к договору коммерческого найма и установленными главой 35 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение, отвечающее требованиям ст. 673 ГК РФ, за плату во владение и пользование для проживания в нем на установленный договором либо ст. 683 ГК РФ срок. Статья 674 ГК РФ предусматривает письменную форму договора найма жилого помещения.
Приведенные нормы не содержат каких-либо ограничений на заключение договора найма жилого помещения в зависимости от наличия у нанимателя акций предприятия - собственника жилого помещения.
Статья 687 ГК РФ устанавливает основания расторжения в судебном порядке договора найма жилого помещения по требованию наймодателя. Приведенный в данной норме перечень оснований является исчерпывающим и не содержит такого основания, как выбытие нанимателя из закрытого акционерного общества, являющегося собственником жилого помещения.
При таких обстоятельствах нормы, установленные пунктом 1.2 и 4.2 договора, не соответствуют требованиям закона, регулирующего заключение и расторжение договора найма жилого помещения, в том числе и коммерческого.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Нормы гражданского законодательства, Закона "Об основах федеральной жилищной политики" не предусматривают иных последствий нарушения порядка заключения договора найма жилого помещения, в связи с чем приведенные выше положения договора от 24 ноября 1998 года ничтожны.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как установлено судом и указано выше, ЗАО "ТФ "М" является собственником спорного жилого помещения и, согласно Уставу, не является профессиональным наймодателем, обязанным представить жилое помещение по договору найма в порядке и на условиях, установленных Законом "Об основах федеральной жилищной политики", главой 35 ГК РФ и жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как видно из материалов дела и не оспаривается истицей А., при заключении 24 ноября 1998 года договора найма жилого помещения ЗАО "ТФ "М" обязалось передать ей в пользование спорное жилое помещение на условиях, согласованных сторонами и указанных в договоре, в том числе и в п. 1.2 и 4.2. Она согласилась принять в пользование жилое помещение на согласованных условиях.
Как видно из утверждений ответчика - ЗАО "ТФ "М"- без включения упомянутых условий общество, как собственник жилого помещения, не заключило бы договор с А.
Оснований для понуждения к заключению договора жилищного найма по материалам дела не усматривается, и истица А. не ссылалась на наличие обстоятельств, предусмотренных ст. 445 ГК РФ, обязывающих ЗАО "ТФ "М" заключить договор найма спорного жилого помещения на установленных в законе условиях в обязательном порядке.
При таких обстоятельствах нет оснований полагать, что сделка была бы совершена и без включения положений п. 1.2 и 4.2, являющихся ничтожными.
С учетом изложенного суд обоснованно исходил из ничтожности договора в целом с момента его заключения.
Согласно требованиям п. 2 ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
С учетом приведенной нормы и содержания спорных правоотношений суд обоснованно выселил А. из квартиры № 2/25 по проезду Щедрина г. Рязани.
Таким образом, выводы суда по юридически значимым обстоятельствам соответствуют материалам дела, не противоречат материальному закону и являются правильными.
Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального закона, регулирующего спорные правоотношения сторон, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 305 ГПК РСФСР, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Рязани от 14 декабря 2001 года оставить без изменения, а кассационную жалобу А. - без удовлетворения.
Рязанский областной суд
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
