|  |
РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Рязанской области от 04.05.2006 № А54-4793/2004-С9
<СУД УДОВЛЕТВОРИЛ ТРЕБОВАНИЯ ИСТЦА О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ ТОРГОВ ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ТАК КАК ОТВЕТЧИКОМ НЕ БЫЛИ СОБЛЮДЕНЫ ПРАВИЛА ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ ПО ПРОДАЖЕ НАХОДЯЩИХСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, И ИСТЕЦ ОБЪЕКТИВНО БЫЛ ЛИШЕН ВОЗМОЖНОСТИ УЧАСТВОВАТЬ В ТОРГАХ, ПО РЕЗУЛЬТАТАМ КОТОРЫХ БЫЛ ПРОДАН ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, КОТОРЫЙ НАХОДИТСЯ У НЕГО В ПОСТОЯННОМ ПОЛЬЗОВАНИИ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Постановлением ФАС Центрального округа от 19.10.2006 № А54-4793/04-С9 данное решение и Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Рязанской области от 03.07.2006 по данному делу оставлены без изменения.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 4 мая 2006 г. № А54-4793/2004-С9
(Извлечение)
ОАО "Строительная керамика" г. Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации МО - Спасский район Рязанской области при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, УГИ и земельных ресурсов Рязанской области, о признании недействительными торгов - открытый аукцион по продаже недвижимого имущества, расположенного в д. Малые Гулынки (здание бывшего пансионата "Кирицы") - всего 37 нежилых зданий, проведенных 14.10.2004; о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.10.2004, заключенного МО - Спасский район и предпринимателем М. по результатам торгов, и применить последствия недействительности сделки: вернуть недвижимое имущество - всего 37 нежилых зданий бывшего пансионата "Кирицы" и земельный участок общей площадью 24660 кв. м субъекту РФ - Рязанская область, денежные средства в размере 600000 руб. - предпринимателю М.
К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено лицо, выигравшее торги, - М.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 15.07.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.09.2005, торги, проведенные 14.10.2004 муниципальным образованием - Спасский район в виде открытого аукциона по продаже комплекса недвижимого имущества, и договор купли-продажи нежилых зданий и земельного участка от 25.10.2004 признаны недействительными. В остальной части иска отказано.
Постановлением Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2005 решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.07.2005 и постановление апелляционной инстанции от 12.09.2005 отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.
При новом рассмотрении истец поддержал исковые требования в полном объеме, пояснив, что торги проведены ненадлежащим лицом, поскольку реализованное на торгах имущество является государственной собственностью Рязанской области не соблюдены правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, что и послужило основанием для предъявления исковых требований.
Ответчики считают исковые требования не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что истец не является заинтересованным лицом, в связи с чем не имеет права на обращение с настоящим иском. Кроме того, решением Спасского районного суда Рязанской области от 03.08.2004 было признано право муниципальной собственности на нежилые здания в количестве 37 шт., расположенные в д. Малые Гулынки (здание бывшего пансионата "Кирицы"), за муниципальным образованием - Спасский район Рязанской области, соответственно, администрация Спасского района имела право на проведение торгов недвижимого имущества.
Третье лицо считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.
Главой муниципального образования - Спасский район 06.09.2004 принято Постановление № 586 "О приватизации объекта муниципальной собственности", в соответствии с которым подлежит приватизации путем проведения открытого аукциона комплекс недвижимого имущества - нежилые здания, расположенные в д. Малые Гулынки Спасского района Рязанской области, согласно Приложению к названному постановлению.
15.09.2004 в газете "Спасские вести" за № 69 было опубликовано объявление о выставлении для продажи через открытый аукцион комплекса недвижимого имущества, расположенного в д. Малые Гулынки (здание бывшего пансионата "Кирицы"), всего 37 нежилых зданий. В объявлении содержалась информация о дате проведения аукциона - 14.10.2004, стоимости недвижимого имущества - 507 998 руб., сведения о задатке в размере 20% от начальной цены с указанием реквизитов для перечисления задатка, документы, представляемые на аукцион, а также указывалось, что в пятидневный срок с даты проведения аукциона будет заключен договор купли-продажи.
14.10.2004 состоялись торги, победителем которых, согласно протоколу № 4 от 14.10.2004 заседания конкурсной комиссии по организации торгов, признан М., предложивший наиболее высокую цену за комплекс недвижимого имущества - 600000 руб.
По результатам аукциона между администрацией МО - Спасский район и М. заключен договор от 25.10.2004 купли-продажи нежилых зданий и земельного участка и составлен акт приема-передачи от 26.10.2004 зданий и земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорные объекты недвижимости муниципальное образование основывает на решении Спасского районного суда Рязанской области от 03.08.2004, согласно которому за муниципальным образованием - Спасский район Рязанской области признано право муниципальной собственности на бесхозное имущество - нежилые здания, в количестве 37 шт., расположенные д. Малые Гулынки Спасского района Рязанской области (здания пансионата "Кирицы"). Названное решение суда указано в свидетельствах о государственной регистрации права собственности муниципального образования на спорные объекты в качестве основания возникновения права собственности.
Постановлением Президиума Рязанского областного суда от 28.12.2004 решение Спасского районного суда Рязанской области от 03.08.2004 о признании права собственности на бесхозное имущество - объекты недвижимого имущества, реализованные на торгах, отменено, дело направлено на новое рассмотрение в районный суд.
При новом рассмотрении дела решением Спасского районного суда Рязанской области от 12.04.2005 муниципальному образованию - Спасский район Рязанской области отказано в признании права муниципальной собственности на бесхозное имущество - нежилые здания, в количестве 37 шт., расположенные в д. Малые Гулынки, Спасский район Рязанской области.
Таким образом, муниципальное образование не приобрело право собственности в порядке и на основаниях, предусмотренных п. 3 ст. 218 ГК РФ, следовательно, у него отсутствовали правовые основания по распоряжению спорным имуществом, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.
Довод ответчиков о том, что право собственности муниципального образования подтверждено представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права от 12.10.2004, и о том, что на момент проведения торгов решение районного суда, устанавливающее право собственности, не было отменено, судом отклоняются. Отмена судебного акта, которым признано право муниципальной собственности на бесхозную вещь, означает, что такое право у муниципального образования никогда не возникало, и что таким правом муниципальное образование не обладало в период времени от даты вступления решения в законную силу до даты его отмены, в который проведены торги. Отмененное решение районного суда от 03.08.2004 не может являться основанием государственной регистрации, предусмотренным ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Ссылки ответчиков на то, что представленные выписки из реестра областной собственности на объекты недвижимого имущества являются фальсификацией, не влияет на доказанность того, что Муниципальное образование - Спасский район распорядилось спорным имуществом без законных оснований и не имеет существенного значения для разрешения спора.
Кроме того, судом установлено, что в ходе проведения торгов нарушены нормы ст. 448 ГК РФ, а именно: в извещении о проведении торгов не указан земельный участок под объектами недвижимого имущества, его начальная цена; нарушен срок извещения о проведении торгов (установленный законом 30-дневный срок, по истечении которого можно было проводить торги, начинает течь со следующего дня после публикации, т.е. с 16.09.2004, и истекает 15.10.2004); участниками аукциона неверно определена и перечислена сумма задатка: 20% начальной цены составляют сумму 101599 руб. 60 коп., фактически перечислено 101000 руб.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
О том, что истец является заинтересованным лицом и, следовательно, лицом, обладающим правом на обращение с иском в порядке ст. 449 ГК РФ, свидетельствуют следующие обстоятельства.
Решением исполнительного комитета Рязанского областного Совета депутатов трудящихся № 109 от 21.03.1969 Рязанскому заводу керамиковых труб (в настоящее время ОАО "Строительная керамика") разрешен отвод земельного участка под строительство базы отдыха.
Актом от 02.04.1969 произведен отвод земельного участка.
На отведенном земельном участке осуществлено строительство базы отдыха.
Земельный участок площадью 1,5 га, на котором расположен пансионат "Кирицы", передан в постоянное пользование Рязанскому заводу керамиковых труб, что подтверждается Актом на право пользования землей, выданным 11.04.1969.
Согласно Плану приватизации федерального предприятия Рязанский керамический завод от 28.12.1992 комплекс недвижимого имущества пансионата "Кирицы", расположенный в д. Малые Гулынки Спасского района Рязанской области, вошел в перечень объектов, не подлежащих приватизации и оставленных в государственной собственности с покрытием убытков на их содержание из средств АО.
Решением КУГИ Рязанской области от 22.08.1997 № 104 "О внесении изменений в план приватизации Рязанского керамического завода" были внесены изменения в план приватизации, в соответствии с которыми объекты недвижимого и движимого имущества пансионата "Кирицы" передаются в государственную собственность Рязанской области. Кроме того, решено АООТ "Строительная керамика" в месячный срок оформить акты приема-передачи объектов социально-бытового назначения и представить их в КУГИ Рязанской области.
Однако до настоящего времени спорные объекты не были переданы КУГИ Рязанской области (в настоящее время УГИ Рязанской области) по акту приема-передачи и находятся на балансе общества. Кроме того, до момента продажи спорного имущества на торгах ОАО "Строительная керамика" осуществляло содержание пансионата "Кирицы", что подтверждается заключенными договорами энергоснабжения, договорами на проведение профилактических, истребительских дератизационных, дезинсекционнных и дезинфекционных работ в пансионате "Кирицы", предоставляло путевки и организовывало отдых в пансионате "Кирицы", что подтверждается договорами, расчетами, сметами, накладными на покупку продуктов питания.
С учетом изложенного, а также учитывая, что истец объективно был лишен возможности участвовать в торгах и по результатам торгов продан земельный участок, который находится у него в постоянном пользовании, суд считает исковые требования в части признания торгов недействительными правомерными и подлежащими удовлетворению.
Одним из последствий признания торгов недействительными является признание недействительным заключенного по его результатам договора купли-продажи, следовательно, договор купли-продажи нежилых зданий и земельного участка от 25.10.2004, заключенный между администрацией муниципального образования - Спасский район и М., является недействительным в силу закона.
В силу ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В рамках данного дела судом установлено, что МО - Спасский район не вправе было распоряжаться спорным имуществом, в связи с чем возвращение имущества в порядке реституции лицу, не являющемуся собственником, противоречил бы основным началам гражданского законодательства.
В соответствии с п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (статья 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.
Истец по настоящему делу не является ни стороной недействительной сделки, ни собственником реализованного имущества.
Таким образом, защита прав собственника имущества в данном случае возможна лишь путем предъявления виндикационного иска.
С учетом изложенного отсутствуют правовые основания для применения последствий недействительности сделки.
Судебные расходы согласно ст. 110 АПК РФ относятся на ответчиков, с администрации МО - Спасский район взысканию не подлежат на основании п. 5 ст. 333.40 НК РФ.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
решил:
1. Признать недействительными торги, проведенные в виде открытого аукциона по продаже комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: д. Малые Гулынки (здания бывшего пансионата "Кирицы"), проведенные муниципальным образованием - Спасский район 14.10.2004.
2. Признать недействительным договор купли-продажи нежилых зданий и земельного участка от 25.10.2004, заключенный между администрацией муниципального образования - Спасский район и М.
3. В остальной части иска отказать.
4. Возвратить ОАО "Строительная керамика" г. Рязани из дохода федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 1000 руб.
5. Взыскать с предпринимателя, осуществляющего свою деятельность без образования юридического лица, М. (дата рождения - 07.02.1974, место рождения - Рязанская область, проживающего по адресу: Рязанская область) в пользу ОАО "Строительная керамика" г. Рязани госпошлину в сумме 1000 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Арбитражный суд Рязанской области в месячный срок со дня принятия.
Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального Арбитражного суда Центрального округа г. Брянска в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
