|  |
<ПИСЬМО> Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области от 07.12.2006
"ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ"
Официальная публикация в СМИ:
"Рязанские ведомости", N№ 321-322, 07.12.2006
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Нежилые помещения являются объектами недвижимого имущества. В современном законодательстве Российской Федерации нет официального определения понятия нежилого помещения. Понимание нежилого помещения встречается в ряде нормативно-правовых актов РФ, а также в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). Вышеуказанный Закон уточнил соотношение понятий "жилое и нежилое помещение" как "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Кроме того, "Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений. Таким образом, нежилые помещения рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковыми являются здания и сооружения. Так, согласно ст. 1 Закона нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых случаях и сделки с ним, подлежат государственной регистрации.
Для того чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Рассмотрим отдельные моменты регистрации прав на нежилые помещения, где объектом недвижимого имущества выступают нежилые помещения. Следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Однако возможен перевод жилых помещений в нежилые, который осуществляется в строго установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке (п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса). На территории Рязанской области порядок перевода устанавливается решением городского Совета от 22 июня 2006 г. № 459-III, Постановлением администрации города Рязани от 10 июля № 2135, Постановлением администрации города Рязани от 6 октября 2006 г. № 3406. Переводом занимается комиссия по приемке помещений после переустройства и (или) перепланировки. В своей деятельности комиссия руководствуется Жилищным кодексом, Градостроительным кодексом, Положением о порядке принятия решения по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами недвижимости, которые пригодны для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможности одновременной регистрации права на часть этого здания. Таким образом, регистрация прав на часть здания (помещение) должна привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у сособственников данных нежилых помещений на чердаки, лестницы и т.п. возникает право пользования указанным имуществом. Характерным признаком такого имущества является невозможность его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых помещений. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования.
Нежилые помещения в составе зданий и сооружений часто являются объектом договора аренды. Государственной регистрации подлежат только договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок более одного года. К аренде части здания или сооружения применяются те же правила, что и к аренде всего здания или сооружения, установленные п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается порядка осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то он установлен Законом. Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Рязанской области, является Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области (далее - УФРС).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это законно установленная юридическая процедура, она начинается с приема документов, необходимых для ее проведения, от физического или юридического лица. При этом заявитель обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, если лицо действует по доверенности, - то нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. Вместе с документами на государственную регистрацию предъявляется документ об оплате государственной пошлины.
Государственная регистрация проводится в срок не более 1 месяца. Для некоторых видов регистрации устанавливается более короткий срок - государственная регистрация ипотеки для физических лиц - 7 дней, для юридических лиц - 10 дней.
Что касается перечня документов, необходимых для государственной регистрации, то он содержится в ст. 17 Закона. Можно отметить, что основанием возникновения права на нежилые помещения могут являться такие документы, как план приватизации, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и т.п. Истребование у заявителя каких-либо других документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 и отвечающих требованиям ст. 18 Закона, не допускается, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. После приема документов они передаются регистратору, который в соответствии со ст. 13 Закона проводит правовую экспертизу документов. При этом проверяется законность сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества. После проведения правовой экспертизы регистратором принимается решение внести запись в ЕГРП, в случае отсутствия противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. С момента внесения записи в ЕГРП сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими.
Такова процедура государственной регистрации. Государственная регистрация является завершающим этапом приобретения прав на объекты недвижимого имущества.
Начальник отдела регистрации прав на нежилые
помещения Управления Федеральной
регистрационной службы по Рязанской области
А.В.МОЛЧАНОВ
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
