|  |
РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2002 № А54-2699/02-С8
<СУД УДОВЛЕТВОРИЛ ИСКОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ В СИЛУ НИЧТОЖНОСТИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ, Т.К. УСТАНОВЛЕННЫЕ СУДОМ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА СВИДЕТЕЛЬСТВУЮТ О ТОМ, ЧТО ПРОДАВЕЦ НЕ ОБЛАДАЛ ПРАВОМ РАСПОРЯЖЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Постановлением Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 11.03.2003 Решение от 13.11.2002 и Постановление от 08.01.2003 Арбитражного суда Рязанской области по делу № А54-2699/02-С8 оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 13 ноября 2002 г. № А54-2699/02-С8
(Извлечение)
ОАО "Рязанская ГРЭС" г. Новомичуринска Рязанской области обратилось в арбитражный суд Рязанской области с иском к ОАО "Рязаньэнерго" г. Рязань с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Геленджика о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.
К участию в процессе суд, руководствуясь ст. 51 АПК РФ, привлек третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика БТИ г. Геленджика, Исполком (Управление архитектуры и градостроительства) г. Геленджика, Регистрационную палату г. Геленджика.
В заседание суда истец, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просит суд:
1. Признать договор купли-продажи № 15 от 26.03.1999, заключенный между ОАО "Рязанская ГРЭС" и ОАО "Рязаньэнерго", недействительным в силу ничтожности.
2. Применить последствия ничтожности договора, восстановить задолженность ответчика перед истцом в сумме 4500000 руб.
В заседание суда представил определение арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2002 по делу А32-7513/2002-9/190 о прекращении производства по делу о признании права собственности за ОАО "Рязанская ГРЭС" пяти трехэтажных коттеджей, приобретенных по договору купли-продажи № 15 от 26.03.1999 в связи с отказом истца от иска.
Исковые требования основаны на следующих обстоятельствах.
Между истцом и ответчиком 26.03.1999 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик передал, а истец принял и оплатил пять трехэтажных дачных коттеджей общей площадью 1215 кв. м, расположенных в г. Геленджике Краснодарского края, при этом каждый из коттеджей оборудован гаражом, сауной, бассейном и земельными участками № 15, 16, 17, 18, 19 общей площадью 2250 кв. м в садовом товариществе "Предгорье".
Предметом договора являлись также необходимые для эксплуатации коттеджей оборудование и мебель, указанные в Приложении № 1.
Стоимость земельного участка и коттеджей согласно договору составила 4500000 руб. В соответствии с п. 2.2 истец уменьшил задолженность ОАО "Рязаньэнерго" за поставленную электроэнергию на 4500000 руб. В соответствии с п. 1.2 указанные земельные участки принадлежат продавцу на праве частной собственности на основании свидетельства на право собственности на землю № 496396 серии РФ У1-1103-408 от 01.12.1994, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Коттеджи принадлежат продавцу на праве частной собственности согласно договору купли-продажи № 5 от 08.09.1994 и акта передачи от 10.10.1994. Согласно п. 3.1 продавец обязан был в 30-дневный срок с момента подписания договора предоставить покупателю все необходимые документы для перерегистрации права собственности на проданные объекты.
Однако ответчик, приобретая объекты недвижимости по договору купли-продажи № 5 от 08.09.1994, не зарегистрировал право собственности на коттеджи в установленном порядке, а значит, не приобрел право собственности на них, в связи с чем был не вправе заключать с ОАО "Рязанская ГРЭС" договор купли-продажи пяти трехэтажных дачных коттеджей.
Истец также полагает, что несмотря на то, что право собственности ответчика на земельные участки, переданные истцу, было зарегистрировано, но владение ответчиком названными земельными участками также является неправомерным, поскольку земельные участки расположены в садовом товариществе "Предгорье", назначение земель - сельскохозяйственное для садоводства и предоставлялось только гражданам.
Таким образом, ответчик, являясь юридическим лицом, не мог приобрести вышеназванные земельные участки.
На основании изложенного договор купли-продажи № 15 от 26.03.1999, заключенный между истцом и ответчиком, является недействительным (в силу ничтожности), так как ответчик не имел права отчуждать имущество - земельные участки и коттеджи до государственной регистрации права собственности на это имущество, фактически ответчик передал истцу право, которым не обладал, в связи с чем и предъявлен настоящий иск.
Ответчик исковые требования отклонил, заявляя, что земельные участки на момент заключения договора № 15 принадлежали ОАО "Рязаньэнерго" на основании свидетельства на право собственности на землю № 496396, названные документы никем не обжалованы и не признаны выданными с нарушением действующего законодательства.
В настоящее время земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, зарегистрированы за ОАО "Рязанская ГРЭС", что подтверждается свидетельством на право собственности серия РФ У1-23-40 № 476420, выданным Государственными Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Геленджика 13.04.1999.
Ответчик считает, что договор купли-продажи № 15 от 26.03.1999 соответствует всем требованиям ст. 554 ГК РФ, согласован сторонами и считается заключенным с момента подписания.
К договору составлен акт приема-передачи от 26.03.1999. После фактической продажи имущества ответчиком истцу во владение ОАО "Рязанская ГРЭС" в силу норм ст. 305 ГК РФ становится законным владельцем.
Кроме того, ответчик указал, что если даже предположить, что отдельные статьи договора купли-продажи № 15 от 26.03.1999, в которых речь идет о строениях, можно признать недействительными ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности ответчика на строения, то в силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, спорный договор купли-продажи объединяет в себя продажу земельных участков и продажу коттеджей и истец неправомерно ставит вопрос о признании всей сделки недействительной и применении последствий недействительности, на основании изложенного в иске просит отказать.
Третьи лица в отзыве на исковое заявление сообщили следующее.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Геленджика дважды изменял свою позицию по данному иску.
1. В иске просит отказать, заявляя, что все правоустанавливающие документы на землю оформлены в соответствии с действующим законодательством (отзыв от 05.09.2002).
2. В отзыве от 30.10.2002 позиция земельного комитета кардинально меняется и указано следующее: земельные участки № 15-19 были предоставлены гражданам в соответствии с Законом № 4196-1 ФЗ от 23.12.1992, в дальнейшем граждане продали земельные участки АО "Маркетинговых исследований", которое продало АО "Рязаньэнерго", а АО "Рязаньэнерго" продало ОАО "Рязанская ГРЭС", в результате на всех стадиях были выданы свидетельства на право собственности.
Таким образом, в результате совершения сделок произошел переход права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения для садоводства к юридическим лицам, что противоречит ст. 7, 11, 56, 57 ЗК РСФСР 1991 г.
ГУДП "БТИ" г. Геленджика в отзыве на исковое заявление считает, что данный иск подлежит удовлетворению, согласно сведениям УА и Г г. Геленджика разрешение, а также иная документация (градостроительная документация, акт ввода в эксплуатацию) на строительство вышеуказанных объектов недвижимости не выдавалась, данные объекты недвижимости в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ являются самовольными постройками.
В соответствии с ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой, продавать, дарить и совершать другие сделки.
На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, договор купли-продажи № 15 от 26.03.1999 в части пяти трехэтажных коттеджей является ничтожным и в соответствии со ст. 166, 168 ГК РФ данная сделка не влечет никаких юридических последствий.
Исполнительный комитет города-курорта Геленджика в отзыве на исковое заявление считает его обоснованным и подлежащим удовлетворению фактически по тем основаниям, которые были изложены Земельным комитетом, а именно - земельные участки с садовыми домиками от физических лиц перешли к юридическому лицу АО "Фонд маркетинговых услуг", затем как пансионат, состоящий из земельных участков № 15 - 19, пяти трехэтажных коттеджей продается АООТ "Рязаньэнерго", а тот в свою очередь продает ОАО "Рязанская ГРЭС".
При строительстве либо реконструкции новых объектов застройщику необходимо иметь согласованный проект и разрешительную документацию на строительство, после окончания строительства объект подлежит вводу в эксплуатацию.
Однако в рассматриваемом случае такой документации на названные объекты Управлением архитектуры и градостроительства и Геленджикской инспекцией госархстройнадзора разрешение на строительство не выдавалось, согласованная проектная документация в архиве Управления архитектуры и градостроительства отсутствует, приемка в эксплуатацию не осуществлялась.
Отсутствуют сведения о собственнике спорных объектов на предприятии технической инвентаризации.
Изучив представленные документальные доказательства, заслушав представителя истца, ответчика, доводы третьих лиц, суд пришел к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
В соответствии с Законом РФ "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" № 4196-1 ФЗ от 23.12.1992 для ведения садоводства из земель сельскохозяйственного назначения были выделены земельные участки № 15, 16, 17, 18, 19, расположенные по адресу: г. Геленджик, Янина щель, садоводческое товарищество "Предгорье", а именно: С.З.В., М.Д.Л., С.Ю.Е., П.В.И., Р.Н.Е., указанным гражданам были выданы свидетельства на право собственности. Затем 31.10.1994 вышеперечисленные граждане заключают с АО "Маркетинговых исследований" договоры купли-продажи № 114-118 земельных участков № 15 - 19 с расположенными на них садовыми домиками.
Садовые домики принадлежали продавцам (гражданам) на основании актов экспертной оценки стоимости от 28.10.1994 (см. договор № 114 от 31.10.2002).
08.09.1994, т.е. до заключения вышеуказанных договоров, АО "Фонд маркетинговых исследований" заключает договор купли-продажи № 5 с АО "Рязаньэнерго", только предметом данного договора являлся пансионат, состоящий из пяти трехэтажных коттеджей общей площадью 1215 кв. м, расположенных в г. Геленджике Краснодарского края (район Янина щель, садовое товарищество "Предгорье") на земельном участке 0,22 га. 10.10.1994 между сторонами подписан акт приема передачи.
26.03.1999 АО "Рязаньэнерго" и ОАО "Рязанская ГРЭС" заключили договор купли-продажи № 15, предметом которого явились те же земельные участки и пять трехэтажных коттеджей.
В соответствии со ст. 7, 11, 56, 57 ЗК РСФСР (от 25.04.1991) земли сельскохозяйственного назначения предоставлялись для садоводства только гражданам и заключение договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для садоводства, допускалось только между гражданами.
В рассматриваемом случае в результате цепочки перечисленных сделок произошел переход права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения для садоводства к юридическим лицам.
Более того, ФЗ "О садоводческих, огороднических объединениях граждан" № 66 ФЗ от 15.04.1998 определяет садовый земельный участок как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных... культур и картофеля, в также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
В соответствии с договором № 15 ответчик помимо земельных участков продал и недвижимость - пять трехэтажных коттеджей.
Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Договор купли-продажи № 5 от 08.09.1994, заключенный между АО "Фонд маркетинговых исследований" и АО "Рязаньэнерго", не прошел государственной регистрации, до 30.09.1999 регистрацию права на недвижимое имущество, в том числе и ограничение этих прав, производило МУП ТИ г. Геленджика, т.е. право собственности по договору купли-продажи у АО "Рязаньэнерго" на пять трехэтажных коттеджей не возникло.
В соответствии с п. 14 Постановлении Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности не недвижимость, определено, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что договор купли-продажи № 15 от 26.03.1999 не соответствует требованиям закона и является ничтожным.
В силу ст. 166, 168 ГК РФ данная сделка не влечет правовых последствий. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Таким образом, подлежат удовлетворению и требования истца о применении последствий ничтожности сделки.
Расходы по госпошлине относятся на ответчика согласно ст. 110 АПК РФ.
РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ РЕШЕНИЯ
г. Рязань
от 05.11.2002 Дело № А54-2699/02-С8
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 49, 110, 167 - 170 АПК РФ, арбитражный суд
решил:
1. Признать договор купли-продажи № 15 от 26.03.1999 недействительным в силу ничтожности.
2. Применить последствия ничтожности договора, а именно:
- восстановить задолженность ОАО "Рязаньэнерго" перед ОАО "Рязанская ГРЭС" в сумме 4500000 руб.
- ОАО "Рязанская ГРЭС" передать ОАО "Рязаньэнерго" пять трехэтажных коттеджей, расположенных в г. Геленджике Краснодарского края (район Янина щель), каждый из которых оборудован гаражом, сауной, бассейном, и земельные участки № 15, 16, 17, 18, 19, а также необходимые для эксплуатации коттеджей оборудование и мебель в соответствии с Приложением № 1 к договору в срок до 13.01.2003.
3. Взыскать с ОАО "Рязаньэнерго" в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 2000 руб.
4. Решение может быть обжаловано в сроки и порядке, определенные АПК РФ.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
