|  |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Мэра города Рязани от 19.09.1996 № 2867
"ОБ ОСНОВАХ ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ГОРОДЕ РЯЗАНИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Утратил силу в связи с изданием Постановления Администрации города Рязани от 16.02.1998 № 567
МЭР ГОРОДА РЯЗАНИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 1996 г. № 2867
ОБ ОСНОВАХ ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В ГОРОДЕ РЯЗАНИ ТОВАРИЩЕСТВ
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В целях реализации Государственной целевой программы "Жилище", выполнения Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и для оказания помощи собственникам жилья в организации товариществ, эффективном управлении и качественном содержании жилых домов, постановляю:
1. Утвердить "Основы образования и деятельности в городе Рязани товариществ собственников жилья" (Приложение).
2. Постановление мэра города Рязани № 1027 от 24.12.1993 отменить.
3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя мера по экономике и финансам Ампилогова В.Н.
Вице-мэр города Рязани
Ю.Г.РОМАШКИН
Приложение
к постановлению
мэра г. Рязани
от 19.09.1996 № 2867
ОСНОВЫ
ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В Г. РЯЗАНИ
ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Целью настоящих Основ является установление принципов и порядка образования, регистрации и деятельности товариществ собственников жилья в г. Рязани для обеспечения эффективного использования недвижимого имущества в жилищной сфере.
Глава 1. Общие положения
Настоящие Основы применимы ко всем товариществам собственников жилья, которые будут зарегистрированы в исполнительных органах власти в соответствии с положениями Основ после вступления их в действие.
Товарищества собственников жилья, зарегистрированные в исполнительных органах местного самоуправления до вступления в действие настоящих Основ, обязаны внести изменения в уставы в соответствии с положениями настоящих Основ и зарегистрировать их в установленном порядке в течение 3 месяцев со дня подписания данного документа.
Основы устанавливают:
- порядок создания, регистрации, деятельности и ликвидации товариществ собственников жилья;
- порядок управления в товарищества;
- систему взаимоотношений органов исполнительной власти и товариществ.
Основы устанавливают общие обязательные правила для товариществ собственников жилья, вне зависимости от того, состоят они или нет членами какой-либо юридически оформленной ассоциации.
В случае возникновения противоречий между настоящими Основами и учредительными документами товарищества приоритетными являются Основы.
Основные понятия:
- Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
- Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевой собственности на общее имущество.
- Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации и муниципальных образований.
- Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).
- Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
- Доля участия - установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья.
- Застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам.
- Здание существующий или вновь построенный многоквартирный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.
- Объекты ограниченного совместного пользования - часть объектов совместного пользования, которые, согласно уставу товарищества, подлежат исключительному использованию жильцами одной или нескольких, но не всех, квартир и могут включать, например, стоянки для автомобилей или дополнительные помещения - кладовые.
- Объединение жилищных товариществ - объединение двух или более жилищных товариществ, созданных в соответствии с настоящими Основами, для совместного управления объектами совместного пользования, имеющее право юридического лица.
- Ипотека - залог жилого строения, здания с правом пользования соответствующим земельным участком согласно законодательству Российской Федерации.
- Кредитор по ипотечному кредиту - всякий банк или другой финансовый институт, который дает заем жилищному товариществу для содержания и ремонта жилищного фонда, покупателю или собственнику жилых помещений - для приобретения или ремонта квартир под залог недвижимого имущества.
- Нежилое помещение - помещение в жилом доме, которые используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц.
- Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
- Квартира - отдельное помещение в жилом доме, используемое исключительно для проживания физического лица или лиц.
- Особые права - любые права, закрепленные настоящими Основами, уставом товарищества или муниципальными властями, включая право на расширение; вносить в такие правила изменения или поправки можно только с согласия застройщика или муниципальных властей.
Глава 2. Организация товарищества
собственников жилья
Товарищества собственников жилья создаются на базе кондоминиумов. Отношения собственности в товариществе регулируются так же, как и в кондоминиуме на основании Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
Статья 1. Товарищество собственников жилья
Домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества могут образовывать товарищества собственников жилья (далее по тексту - товарищества).
Статья 2. Правовой статус товарищества
1. Товариществом является объединение домовладельцев - собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах, образованное в соответствии со статьями 3-5 настоящих Основ.
2. Товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, настоящими Основами и уставом товарищества. Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей. Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего количества голосов товарищества.
3. В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" численность членов товарищества не может быть менее двух домовладельцев, за исключением случаев, предусмотренных главой VI Федерального закона.
4. Товарищество кондоминиума создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.
Статья 3. Организация товарищества
Товарищество считается организованным с момента его государственной регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и настоящими Основами.
Статья 4. Документы, представляемые для регистрации
товарищества
Для регистрации товарищества представляются:
- заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев;
- выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации товарищества и утверждении его устава;
- устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев;
- копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом (либо список собственников с указанием правоустанавливающих документов на собственность, заверенный председателем собрания);
- описание общего имущества в кондоминиуме;
- паспорт домовладения (или заменяющий его технический паспорт);
- заключение управления по работе с органами территориального и общественного самоуправления мэрии г. Рязани.
Статья 5. Порядок регистрации товарищества
1. Представленные для регистрации товарищества документы рассматриваются в комитете по предпринимательской деятельности мэрии г. Рязани в срок не более 30 дней. В течение указанного срока принимается решение:
- о регистрации товарищества;
- о предоставлении срока для приведения представленных документов в соответствие с требованиями законодательства;
- об отказе в регистрации товарищества.
2. Соответствующее решение регистрирующего органа в пятидневный срок со дня его принятия высылается в адрес лица, указанного в заявлении о регистрации товарищества, или по другому указанному им адресу либо вручается названному лицу или иному уполномоченному им лицу под расписку.
3. На основании полученного решения зарегистрированному товариществу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации.
4. В случае, если представлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, регистрирующим органом устанавливается срок представления недостающих документов. При представлении недостающих документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального представления документов. В противном случае заявление и другие документы считаются непредставленными и возвращаются заявителям.
5. В регистрации товарищества должно быть отказано в случае существенного нарушения порядка и условий организации товарищества, при несоответствии устава товарищества требованиям закона, а также в случае, если решение об организации товарищества принято с нарушением установленного настоящими Основами порядка.
6. Отказ в государственной регистрации товарищества не является препятствием для повторной подачи документов на государственную регистрацию при условии устранения оснований, вызвавших отказ.
7. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.
8. Порядок организации товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме определяется положениями гл. 6 Федерального закона.
9. Копии свидетельства о регистрации и устава, а также список собственников квартир с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на право собственности передается в бюро технической инвентаризации, которое вносит в технический паспорт отметку о том, что кондоминиум находится в управлении товарищества собственников жилья.
Глава 3. Деятельность товарищества
Статья 6. Права товарищества
1. Товарищество имеет право:
- заключать договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством;
- организовать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества;
- определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящими Основами и уставом товарищества цели;
- устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;
- выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества;
- пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством;
- иметь в собственности помещения в кондоминиуме;
- передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;
- продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.
2. В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может:
- предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам;
- в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества;
- получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
- осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;
- совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.
Статья 7. Права товарищества по обеспечению исполнения
домовладельцами своих обязанностей
1. В случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявлять к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неоплату иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством.
2. Товарищество может требовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате невыполнения домовладельцем обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и взносов в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе судебном.
Статья 8. Обязанности товарищества
Товарищество обязано:
- обеспечивать выполнение требований настоящих Основ, Федерального закона, иных законодательных и правовых актов, а также устава товарищества;
- выполнять в порядке, предусмотренном действующим законодательством, договорные обязательства;
- обеспечивать выполнение всеми членами товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме;
- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в кондоминиуме;
- обеспечивать соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределении между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме;
- пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом;
- в случаях, предусмотренных законодательством, уставом товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.
Статья 9. Членство в товариществе
1. Членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме.
2. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищества могут быть юридические лица - государственные и/или муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления.
3. Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке.
4. После организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.
5. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке.
6. С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со смертью гражданина, с ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества или по иным основаниям членство в товариществе прекращается.
7. При реорганизации юридического лица - члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) входят в товарищество с момента возникновения прав собственности на помещение в кондоминиуме.
8. В случае смерти гражданина - собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба указанного помещения определяется нормами наследственного права.
9. Член товарищества вправе с учетом требований устава использовать общее имущество в соответствии с его назначением и на условиях общего владения, пользования и в установленных Федеральным законом пределах распоряжением этим имуществом.
Статья 10. Средства и имущество товарищества
1. Средства товарищества состоят из:
- вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества;
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
- дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, отдельные виды коммунальных услуг, компенсаций за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан и иных дотаций;
- субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан из числа домовладельцев, нанимателей и арендаторов;
- прочих поступлений.
2. По решению общего собрания товарищество может часть свободных денежных средств помещать в облигации, сертификаты, акции и другие ценные бумаги.
3. По решению общего собрания товарищество может образовывать специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные в уставе. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием.
4. В собственности товарищества могут находится движимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума.
Статья 11. Эксплуатация, ремонт и реконструкция
1. Товарищество осуществляет эксплуатацию, ремонт и реконструкцию всех объектов совместного пользования, за исключением тех частей объектов ограниченного совместного пользования, в отношении которых в соответствии с положениями устава эксплуатация, ремонт и реконструкция должны осуществляться не всеми собственниками квартир.
2. каждый собственник квартиры должен осуществлять эксплуатацию, ремонт и реконструкцию всех составных частей квартиры, за исключением той ее части, в отношении которой в соответствии с уставом эксплуатация, ремонт и реконструкция должны осуществляться товариществом.
3. Эксплуатация, ремонт и реконструкция объектов ограниченного совместного пользования должны осуществляться товариществом.
4. Каждый собственник квартиры должен возместить товариществу и другим собственникам квартир любой ущерб, нанесенный им или членами его семьи, или любым лицом, занимающим данную квартиру с согласия собственника квартиры, объектам совместного пользования или любым другим квартирам в результате небрежности или умышленно, включая любой ущерб, нанесенный другой квартире или объектам совместного пользования, в результате неправильной эксплуатации, ремонта или реконструкции ее собственником.
Статья 12. Общие расходы
1. Каждый собственник квартиры участвует в общих расходах и обязан осуществлять соответствующие платежи пропорционально своей доле участия в общей сумме участия товарищества. Обязательство уплаты общих расходов возникает с момента вступления во владение данной квартирой. Общие расходы являются обязательством собственников квартир и их преемников, и покупатель квартиры должен будет нести обязательства по любой задолженности предыдущего владельца квартиры.
2. Общие расходы периодически определяются общим собранием, но должны в любом случае включать:
- общие расходы на управление, ведение бухгалтерской отчетности, юридические услуги, которые осуществляет товарищество;
- расходы на эксплуатацию, ремонт и содержание недвижимости, за исключением тех частей недвижимости, эксплуатация, ремонт и содержание которых должны осуществляться собственниками квартир в соответствии с уставом;
- такие средства, которые общее собрание считает необходимыми и которые специально включены в бюджет товарищества в раздел резерва оборотных средств, и средства, необходимые для покрытия дефицита бюджета за прошлые годы.
3. Платежи по общим расходам должны осуществляться в такие сроки и таким образом, как это установлено общим собранием.
4. Любой резервный фонд на возмещение основных средств должен соответствовать степени износа основных средств недвижимости и оценочной стоимости обновления, и должен использоваться только целевым порядком, кроме случаев, когда использование на другие цели одобрено большинством собственников квартир. Любые средства, включенные в резервный фонд на обновление, не возвращаются собственнику квартиры при продаже им своей квартиры.
5. Стоимость эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов ограниченного совместного пользования будут считаться специальными расходами, отнесенными на счет соответствующих квартир и не должны включаться в общие расходы.
6. Периодически, по мере необходимости покрытия расходов товарищества, правление может произвести специальные начисления, сборы для уплаты собственниками квартир; если сумма таких сборов превышает 10 % бюджета товарищества на текущий финансовый год, такие специальные сборы должны быть утверждены общим собранием таким же образом, как осуществляется утверждение бюджета товарищества в соответствии с уставом.
7. Перед началом каждого финансового года правление должно подготовить бюджет товарищества на новый год и в течение 30 дней ознакомить с ним собственников квартир вместе с уведомлением о дате общего собрания для рассмотрения и утверждения предлагаемого бюджета, такое собрание должно быть проведено не раньше, чем через 10 дней после дня рассылки этого уведомления. Если предлагаемый бюджет отвергнут, то ранее принятый бюджет будет действовать до тех пор, пока не будет принят новый бюджет.
8. Все собственники квартир обязаны делать платежи и взносы в следующем порядке:
- доля общих расходов должна выплачиваться не позднее 25-го числа каждого месяца в виде ежемесячных платежей, каждый из которых составляет 1/12 доли общих расходов одного собственника квартир в бюджет товарищества в текущем финансовом году;
- если иное не предусмотрено, специальные взносы должны выплачиваться вместе с платежом доли общих расходов;
- специальные расходы, которые включены в бюджет товарищества, оплачиваются в сроки и в порядке, установленные для сбора общих расходов; если иное не предусмотрено, специальные расходы, не включенные в бюджет, должны оплачиваться вместе с платежом по общим расходам.
9. Любой платеж, полученный от собственника квартиры, будет направляться в первую очередь на уплату штрафов, неустойки и просроченных платежей или соответствующего процента, затем на неоплаченные специальные сборы, затем на специальные расходы, а затем уже на погашение старых долгов по доле общих расходов.
Статья 13. Штрафы и неустойки
1. В случае, когда доля общих расходов, специальные сборы или специальные расходы или месячный платеж не оплачиваются в установленный срок, то эта сумма становится задолженностью. Собственник квартиры должен платить проценты по просроченным суммам в размере, устанавливаемом общим собранием или в размере, максимально допустимом законом, при этом взимается та сумма, которая больше, и она должна начисляться на сумму задолженности со дня, установленного для срока выплаты суммы до момента ее оплаты.
2. Правление может наложить штраф в размере, устанавливаемом общим собранием за нарушения устава или правил после того, как собственник квартиры уведомляется о нарушении.
Статья 14. Хозяйственная деятельность товарищества
1. Товарищество вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
- управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме;
- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме;
- сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества.
2. Товарищество не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной в уставе товарищества.
3. По решению общего собрания доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам.
Статья 15. Независимость прав домовладельцев
1. Домовладельцы имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на право собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов.
2. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.
3. Товарищество в своем уставе вправе в разумных пределах ограничивать цели использования нежилых помещений в кондоминиумах, находящихся в собственности домовладельцев, только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других домовладельцев.
Статья 16. Защита прав кредиторов, предоставляющих
ипотечные кредиты
Домовладельцы и товарищество имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения. Взаимоотношения с кредитором или кредиторами регулируются положениями статьи 43 Федерального закона о товариществах собственников жилья.
Статья 17. Страхование имущества товариществом
1. Товарищество может осуществлять страхование имущества, принадлежащего ему, а также включенного в список общего имущества, от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может осуществлять страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенному имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества.
2. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно.
Статья 18. Реорганизация и ликвидация товарищества
1. Реорганизация и ликвидация товарищества производится на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Товарищество ликвидируется в установленных гражданским законодательством случаях, в том числе по решению общего собрания в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме.
3. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетом с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества.
Статья 19. Объединение товариществ
1. Два и более товарищества могут создать объединение для совместного управления общим имуществом в кондоминиумах. Управление подобными объединениями осуществляется в рамках положений Федерального закона и настоящих Основ. Принятие решений таким объединением производится голосованием всех товариществ, входящих в объединение.
2. Товарищества могут передать подобному объединению, имеющему статус юридического лица, права по управлению общим имуществом или часть прав, которые оговорены в уставах товариществ.
Глава 4. Управление товариществом
Статья 20. Органы управления товариществом
Органами управления товариществом являются:
- общее собрание членов товарищества;
- правление товарищества.
Статья 21. Общее собрание товарищества
1. Общее собрание товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Каждый собственник квартиры участвует на общем собрании с правом решающего голоса.
2. Годовое общее собрание членов товарищества проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего количества голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии или органа местного самоуправления.
3. В обязанности общего собрания входит управление недвижимостью и осуществление всех прочих действий, выполнение которых требует устав и действующее законодательство.
4. Общие собрания проводятся либо в самом жилом здании либо другом месте, удобном для собственников квартир и назначаемом правлением.
5. Не позднее чем за 10 дней до любого собрания, секретарь или любое другое должностное лицо, организует доставку уведомлений о таком собрании каждому члену товарищества под расписку или рассылает их по почте в адрес каждой квартиры или на любой другой почтовый адрес, указанный в письменной форме собственником квартиры. В уведомлении о собрании (за исключением ежегодного собрания) должно быть: по чьей инициативе оно созывается, повестка дня, а также время и место проведения собрания. На собрании должны приниматься решения только по тем вопросам, которые указаны в уведомлении.
На любом общем собрании решением большинства собственников квартир собрание может быть перенесено на другое время. В этом случае не требуется рассылать собственникам квартир нового уведомления.
6. Собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего количества голосов товарищества, присутствующие на собрании лично или чрез доверенное лицо, составляют кворум.
В случае отсутствия кворума правление назначает новую дату и время проведения общего собрания.
Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося собрания.
7. Голосование:
- Результаты голосования, полученные в соответствии с уставом, являются обязательными для всех собственников квартир, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании (независимо от причины).
- Если только один из нескольких собственников квартиры присутствует на собрании, этот собственник квартиры имеет право подачи голоса от этой квартиры. Если присутствует более одного собственника квартиры, то голос этой квартиры может быть подан только с согласия большинства владельцев квартиры. Согласие большинства достигается только в том случае, если любой из владельцев квартиры подает голос за квартиру и при этом никто из других присутствующих владельцев квартиры не подает протеста председателю собрания.
- Голос, закрепленный за квартирой может быть подан представителем, назначенным в соответствующем порядке собственником квартиры. Собственник квартиры может отменить соглашение с представителем только по вручении уведомления об отзыве председателю собрания. Полномочия представителя признаются недействительными, если документ представителя без даты или текст содержит положение об отзыве без уведомления.
- Доверенность на представление голоса, закрепленного за квартирой, может быть выдана любому лицу, не являющемуся членом правления или должностным лицом товарищества. Одно лицо может представлять интересы членов товарищества, обладающих не более чем 10 % голосов от общего количества голосов в товариществе.
- Голос юридического лица, являющегося собственником квартиры, может быть подан уполномоченным должностным лицом в отсутствии уведомления о назначении конкретного лица. Председатель собрания может потребовать доказательств того, что лицо, голосующее от имени юридического лица, имеет на это право.
8. Общее собрание ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия собрание ведет один из членов правления или управляющий.
9. Доля участия в неделимой собственности на объекты совместного пользования и в общих затратах, а также процент голосов, распределенных между всеми квартирами, определяется на основе соотношения общего метража данной квартиры к суммарному метражу всех квартир.
10. Если часть помещений в здании, площадь которых в сумме составляет более 30 % общей площади жилых и нежилых помещений здания, находится в муниципальной либо государственной собственности, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30 % голосов).
В случае появления новых собственников жилых и/или нежилых помещений в результате приобретения ими права собственности на жилые или нежилые помещения происходит перерасчет числа голосов членов товарищества.
Член товарищества не вправе разделить общее число принадлежащих ему голосов на общем собрании членов товарищества.
11. Член товарищества вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества с правом голоса, если он полностью внес все необходимые взносы и платежи на день проведения общего собрания членов товарищества.
Член товарищества не вправе принимать участие в голосовании по вопросам, касающимся совершения сделок по управлению объектами общей собственности членов товарищества, в которых он является заинтересованным лицом, или если принимаемое решение касается вопросов возбужденного в отношении него судебного разбирательства.
12. Вопросы, затрагивающие интересы какой-либо группы (категории) собственников квартир должны быть объектом голосования собственником квартир, составляющих эту группу (категорию), и не должны получать одобрения собственников квартир, не входящих в эту группу (категорию).
Деятельность, требующая согласия групп (категорий) собственников квартир и затрагивающая интересы остальных собственников квартир должна быть одобрена большинством собственников квартир и большинством собственников квартир соответствующей группы (категории).
Статья 22. Порядок проведения общего собрания
1. Общее собрание членов товарищества проводится в следующем порядке:
- подсчет числа голосов, принадлежащих присутствующим на общем собрании членам товарищества, и определение кворума;
- оглашение решений, принятых предыдущим общим собранием членов товарищества;
- выборы счетной комиссии по проведению голосования;
- выборы членов правления товарищества, в случае необходимости;
- утверждение бюджета, в случае необходимости;
- вопросы повестки дня с принятием, в случае необходимости, соответствующих решений.
2. Решения, принятые на общем собрании членов товарищества, должны быть занесены в протокол общего собрания членов товарищества.
Протокол общего собрания членов товарищества подписывается председателем правления и секретарем общего собрания членов товарищества и подлежит хранению в течение всего периода деятельности товарищества.
Статья 23. Исключительная компетенция общего собрания
К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится:
1. Внесение изменений и дополнений в устав товарищества и другие учредительные документы;
2. Решение о реорганизации и ликвидации товарищества;
3. Принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме;
4. Принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;
5. Принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;
6. Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
7. Введение ограничений на использование общего имущества;
8. Избрание правления и ревизионной комиссии, заключение договора с управляющим;
9. Утверждение годового финансово-хозяйственного плана, сметы расходов, годовых отчетов и балансов товарищества;
10. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
11. Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта кондоминиума и оборудования;
12. Рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества;
13. Принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда;
14. Определение размера вознаграждения членам правления товарищества и (или) управляющему.
Решения по пунктам 2-6 принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов.
Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.
Статья 24. Правление товарищества
1. Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания.
2. В случае, когда в государственной или муниципальной собственности находится более 30 % площади всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего члена товарищества входит в правление в обязательном порядке, за исключением случая, предусмотренного статьей 51 Федерального закона. Представителем муниципальной собственности является сотрудник департамента городских префектур мэрии г. Рязани, которому выдается доверенность комитетом по управлению муниципальным имуществом на представление интересов собственника в товариществе.
3. Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более, чем на два года.
4. Правление избирает из своего состава председателя.
5. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию.
6. В состав правления избирается не менее 3-х человек из числа собственников квартир. Если владельцем квартиры является юридическое лицо, то любой его представитель из числа сотрудников имеет право быть членом правления.
7. Кандидатуры на выборы в правление могут предлагаться любым членом товарищества либо в письменной, либо в устной форме на собрании, созванном с целью избрания членов правления. Правление предоставляет собственникам квартир список всех кандидатов, по крайней мере за 15 дней до собрания, на котором буду избираться члены правления.
8. Будучи избранными, члены правления остаются в должности до тех пор, пока не будут избраны их преемники.
9. Любой член правления может быть исключен из его состава, если за это будет отдано большинство голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей.
10. Первое собрание правления, организуемое вслед за каждым ежегодным общим собранием, проводится не позже чем спустя 10 дней в то время и в том месте, которые назначаются на собрании, где выбирается правление, и не требуется никакого уведомления вновь избранных членов правления.
11. Собрания правления должны созываться не реже 1 раза в три месяца. Все собрания правления открыты для посещения собственниками квартир.
12. Заседания правления товарищества правомочно при участии в нем большинства членов правления. Решение принимается большинством голосов всех избранных членов правления.
Статья 25. Обязанности правления товарищества
1. В обязанности правления входит:
- соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава;
- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
- составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию;
- заключение договоров от имени товарищества;
- представительство товарищества;
- управление кондоминиумом или заключение договоров на управление;
- наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и их увольнение;
- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме;
- ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;
- созыв и организация проведения общего собрания;
- выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества.
2. Заседания правления созываются председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
3. Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом.
Статья 26. Должностные лица
1. Главными должностными лицами в товариществе являются председатель, заместитель председателя, секретарь и казначей; все они назначаются правлением из числа его членов. Правление может назначить помощника казначея, помощника секретаря и других должностных лиц, наличие которых необходимо с их точки зрения. Один и тот же человек не может занимать две должности.
2. Должностные лица товарищества избираются на общем собрании и пребывают в должности в течение срока, установленного уставом товарищества, но не более, чем два года.
3. Правление и должностные лица товарищества не несут ответственности за любые убытки, ущерб, штрафы и неустойки, начисленные на них и возникшие в ходе добросовестного выполнения ими своих служебных обязанностей и в соответствии с положениями устава, и должны иметь право на их возмещение; правление может получить страховку для возмещения убытков, и средства по страхованию в этом случае относятся на счет общих расходов.
Статья 27. Председатель правления товарищества
1. Председатель правления избирается на срок, установленный уставом. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, которые для них обязательны.
2. Председатель действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием. Разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.
Статья 28. Заместитель председателя
Заместитель председателя занимает место председателя и исполняет его обязанности во всех случаях, когда председатель отсутствует или не может выполнять свои функции. В случае, когда ни председатель, ни заместитель председателя не могут исполнять свои обязанности, правление назначает кого-либо из своих членов для временного выполнения функций председателя. Заместитель председателя также исполняет другие обязанности, которые могут быть предписаны правлением или председателем.
Статья 29. Секретарь
Секретарь ведет протоколы всех общих собраний собственников квартир и правления. Секретарю может вменяться в обязанность ведение той документации, которую назначит правление, и в целом он выполняет все обязанности, присущие секретарю такого должностного лица, как секретарь товарищества, организованного по законам Российской Федерации.
Статья 30. Казначей
Казначей ответственен за средства и ценные бумаги товарищества, за полное и точное ведение финансовой документации, книг бухгалтерского учета с указанием всех доходов и расходов, балансовых отчетов, а также подготовку всех данных по финансам. Казначей несет ответственность за размещение всех денежных средств и ценных бумаг в тех депозитариях, которые периодически назначаются правлением, и в целом выполняет все функции, присущие отделу финансов такого юридического лица, как товарищество, организованного по законам Российской Федерации. Казначей может индоссировать от имени товарищества чеки, векселя и другие обязательства и депонировать их и все денежные средства от имени и на счета товарищества в банках и депозитариях, определяемым правлением. Казначей может иметь на хранении и имеет право индоссировать перевод от лица товарищества акций, ценных бумаг или других инвестиционных документов, которыми владеет или контролирует товарищество, или выступает доверенным лицом других лиц. Казначей утверждает платежные свидетельства, подготавливает и подшивает в дело все налоговые декларации.
Статья 31. Ревизионная комиссия товарищества
1. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием не более, чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества.
2. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.
3. Ревизионная комиссия (ревизор):
- проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год;
- представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов;
- отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.
Глава 5. Взаимоотношение товариществ с исполнительными
органами местного самоуправления и с унитарными
муниципальными предприятиями и организациями
Товарищества собственников жилья, как первичный уровень местного самоуправления, нуждаются в поддержке и в правовом и организационном регулировании исполнительными органами местного самоуправления деятельности товариществ и ассоциаций, созданных на базе товариществ, в целях их интеграции и общегородскую систему хозяйствования, сохранения единого правового пространства в городе, обеспечения приоритета общегосударственных и общегородских норм, а также защиты прав граждан.
1. Управление по работе с органами территориального и общественного самоуправления мэрии г. Рязани должно:
- содействовать процессам создания и развития товариществ, используя как мировой опыт, так и практику других регионов России, но с учетом местных особенностей Рязани, как административно-территориальной единицы. При создании товариществ участвовать в подготовке документации и делать заключение перед подачей документов на регистрацию;
- обеспечивать соблюдение приоритета Федерального законодательства при разработке нормативной базы товариществ и при разрешении конфликтных ситуаций;
- обеспечивать эффективное взаимодействие и координацию деятельности товариществ с подразделениями администрации г. Рязани и с подведомственными им организациями;
- осуществлять организационные меры по созданию руководящих органов товариществ, подбору и обучению кадров для них;
- обобщать опыт функционирования товариществ на территории г. Рязани и в других регионах России, разрабатывать методические и нормативные документы, обеспечивающие развитие системы самоуправления;
- готовить распоряжение о датировании вновь зарегистрированного товарищества. Совместно с горфинотделом участвовать в разработке вопросов финансового обеспечения товариществ и обеспечения надлежащего контроля за использованием датируемых средств;
- выступать в качестве третейского судьи в разрешении конфликтных ситуаций в товариществах.
2. Муниципальные жилищные и ремонтно-эксплуатационные организации не вправе отказывать товариществам в принятии их домов соответственно в управление или на техническое обслуживание по действующим на соответствующий период в муниципальном жилом фонде ценам и тарифам.
3. Ресурсоснабжающие организации обязаны производить отпуск тепловой, электрической энергии, воды, обеспечивать вывоз мусора, обеспечивать прием сточных вод от кондоминиумов, находящихся в управлении товариществом, по тарифам, установленным для муниципального жилого фонда.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
