|  |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Главы Администрации Рязанской области от 10.03.1995 № 86
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕКОНСТРУКЦИЯ ИСТОРИЧЕСКОЙ ЧАСТИ ГОРОДА РЯЗАНИ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 1995 г. № 86
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ
"ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕКОНСТРУКЦИЯ
ИСТОРИЧЕСКОЙ ЧАСТИ ГОРОДА РЯЗАНИ"
Жилищная проблема продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем Рязанской области.
Кризисное состояние жилищного сектора во многом вызвано объективными обстоятельствами, связанными с переходом от жесткого государственного управления к рыночной экономике, отказом государственных институтов от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья.
Кризис в финансировании жилищной сферы повлек за собой обострение жилищной проблемы и непосредственным образом повлиял на темпы реализации других социально значимых проектов и программ города и области, в частности, программы реконструкции исторической части г. Рязани.
Одной из главных причин, препятствующих реконструкции города Рязани, отмечающего в 1995 году свое 900-летие, является наличие большого ветхого жилого фонда в исторической части города.
Результаты анализа состояния жилищного строительства (в разрезе источников финансирования, применяемых технологий, потребительских качеств, стоимости жилья), а также прогноза развития, основанного на реальной экономической ситуации в регионе, дают основания утверждать, что проблемы улучшения жилищных условий населения и реконструкции г. Рязани требуют выработки комплексного подхода к их решению, основанному на объединении для этих целей организационных усилий, материальных и финансовых ресурсов. Существует также необходимость в выработке основных принципов организационного и законодательного обеспечения решения данных проблем.
На основании вышеизложенного постановляю:
1. Утвердить Региональную программу "Жилищное строительство и реконструкция исторической части г. Рязани", разработанную администрацией Рязанской области при участии Рязанской финансово - строительной компании (Программа прилагается).
2. Определить, что основными принципами реализации Программы являются:
- комплексность освоения территории;
- социальная направленность;
- массовость жилищного строительства.
3. Считать в качестве главного принципа финансирования Программы мобилизацию в необходимом объеме денежных средств отечественных и зарубежных инвесторов, а также средств из республиканского, местных бюджетов и внебюджетных фондов.
4. Установить, что Генеральным заказчиком по реализации Программы является АООТ "Рязанская финансово - строительная компания", осуществляющая жилищное строительство в регионе на основании Соглашения с администрацией области и мэрией г. Рязани.
5. Считать, что координацию деятельности по реализации Программы осуществляет мэрия г. Рязани (В.К.Марков).
6. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на зам. Главы администрации - руководителя экономического комплекса Г.В.Мягкова.
Глава Администрации области
Г.К.МЕРКУЛОВ
Приложение
к постановлению главы
Администрации области
от 10 марта 1995 г. № 86
АДМИНИСТРАЦИЯ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЯЗАНСКАЯ ФИНАНСОВО - СТРОИТЕЛЬНАЯ
КОМПАНИЯ
РЕГИОНАЛЬНАЯ ПРОГРАММА
ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕКОНСТРУКЦИЯ
ИСТОРИЧЕСКОЙ ЧАСТИ Г. РЯЗАНИ
ВВЕДЕНИЕ
Решение жилищной проблемы имеет ключевое значение для общего успеха экономической реформы, способствуя улучшению макроэкономических пропорций, снижению инфляции, сокращению дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения за счет аккумуляции частных средств.
Жилищная проблема продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем в Рязанской области.
Кризисное состояние жилищного сектора во многом вызвано объективными обстоятельствами, связанными с переходом от жесткого государственного управления к рыночной экономике, отказом государства от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья. Усугубило тяжелую ситуацию неподготовленность рыночных институтов жилищного строительства.
Кризис в финансировании жилищной сферы повлек за собой обострение жилищной проблемы и непосредственным образом повлиял на темпы реализации других социально значимых проектов и программ в рамках города, в частности, программы реконструкции исторической части г. Рязани.
Реконструкция исторически сложившейся центральной части древнерусских городов в настоящие время является трудноразрешимой задачей для органов исполнительной власти на местах.
Одной из главных причин, препятствующих реконструкции города Рязани, отмечающего в 1995 году свое 900-летие, является наличие большого ветхого жилого фонда в исторической части города.
Отсутствие у мэрии города транзитного жилья, а также средств для строительства нового, не позволяет произвести снос и отселение жителей города, что позволило бы приступить к реконструкции центра.
Кроме того, население, которое проживает в центре города, не в состоянии участвовать в финансировании строительства собственного жилья по той причине, что уровень доходов отстает от темпов удорожания жилищного строительства.
По причине предстоящего отселения большого числа семей, ведущего к увеличению издержек, к данным участкам не проявляет интереса и частный капитал.
Вместе с тем, жилой фонд в центре города является ветхим и подлежит обязательному сносу, то есть проблема реконструкции центра города имеет социальную окраску и требует от органов местной власти поиска таких путей ее решения, которые адекватны сложившейся социально - экономической ситуации.
В данной программе изложены концептуальные моменты решения проблем улучшения жилищных условий жителей города и реконструкции центра г. Рязани.
Предлагаемый подход к решению данных проблем основан на:
- результатах сравнительного анализа темпов строительства жилья и увеличения количества нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- вскрытии причин объективного и субъективного характера, препятствующих решению проблемы воссоздания исторически сложившегося облика центра города Рязани;
- оценке возможностей предприятий стройиндустрии города по наращиванию объемов ввода жилья в эксплуатацию;
- определении источников финансирования (федеральный, местный бюджет и средства населения) и их объемов, достаточных для решения вскрытых проблем;
- сравнительном анализе традиционных и нетрадиционных технологий жилищного строительства в разрезе стоимости и потребительских качеств жилья;
- анализе градостроительной политики.
В программе также изложены основные принципы организационного и законодательного обеспечения ее реализации.
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЛАСТИ
Рязанская область расположена в центре Европейской части России (к юго - востоку от Москвы). Площадь территории - 39,6 тыс. кв. км. Административный центр области - г. Рязань. Область разделена на 25 районов.
Численность населения области - 1342 тыс. человек (из них 528 тыс. приходится на Рязань). Трудовые ресурсы области составляют 55 - 60 % от всего населения.
Центром промышленного производства области является г. Рязань, где выпускается свыше 70 % промышленной продукции. В городе размещено более 30 крупнейших предприятий нефтехимии, черной и цветной металлургии, автомобиле- и сельхозмашиностроения, приборостроения и радиоэлектроники, а также ряд предприятий речной, пищевой и деревообрабатывающей промышленности.
2. ЦЕЛИ И СТРАТЕГИЯ ПРОГРАММЫ
Основные цели:
а) Вклад в разработку и реализацию перспективной программы малоэтажного строительства в Рязанской области путем создания на территории области производственной базы модульного домостроения;
б) Внедрение в практику отечественного домостроения технологий мирового уровня;
в) Повышение эффективности использования земель, выделяемых для малоэтажного жилищного строительства;
г) Удовлетворение дифференцированного по социальным группам населения растущего спроса на дома повышенной комфортности как коттеджного, так и квартирного и гостиничного типа, размещенные в благоустроенных местах компактного проживания при обеспечении приемлемой рентабельности для инвестора;
д) Комплексный подход к решению проблем реконструкции и застройки центральной части г. Рязани, расселения жителей из ветхого жилого фонда, подготовки соответствующей инженерной инфраструктуры и последующей застройки освобождаемых площадок;
е) Объединение для этих целей организационных усилий, материальных ресурсов и финансовых средств администрации города, граждан, проживающих в ветхом жилье, и коммерческих застройщиков;
ж) Использование местных финансовых возможностей и мобилизация ресурсов из внебюджетных источников;
з) Создание благоприятных условий для привлечения крупных сторонних инвестиций в жилищное строительство в г. Рязани на условиях отчисления части средств на реконструкцию центральной части города;
и) Активное вовлечение в кредитно - финансовые отношения наибольшего числа семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в ветхом жилом фонде в центральной части города;
к) Создание механизма долгосрочного накопления средств населения со 100 процентной защитой от инфляции с помощью эмиссии ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью в жилищной сфере;
л) Создание системы надежных гарантий для инвесторов, направляющих средства в жилищное строительство;
м) Тесное взаимодействие и сотрудничество администрации и рыночных институтов по организации инвестиционного процесса при решении проблемы реконструкции центральной части города;
н) Предоставление на льготных условиях площадок под строительство жилья для граждан, переселяемых из ветхого жилого фонда;
о) Законодательное обеспечение программы развития жилищного строительства органами местного самоуправления.
3. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ
1. Массовость строительства:
а) Создание современной базы малоэтажного домостроения:
- Строительство первого сборочного завода модульного домостроения мощностью 1500 домов заводской готовности в год.
- Привлечение к созданию и функционированию базы домостроения кадрового и производственного потенциала предприятий строительного и оборонного комплекса Рязанской области.
б) Подготовка и переподготовка кадров.
в) Формирование областного земельного фонда.
2. Комплексность освоения территорий:
- Опережающее строительство сетей, сооружений, дорог.
- Своевременное сооружение фундаментов домов в количестве, обеспечивающем запланированный объем монтажа домов заводской готовности.
- Строительство объектов социально - бытовой сферы.
- Создание необходимых структур по эксплуатации вводимых в зоне комплексной застройки объектов.
3. Социальная направленность:
Наряду с развивающимся рынком коммерческого жилья в Рязанской области продолжает существовать "рынок социального жилья". Спрос на этом рынке формируется гражданами, ранее поставленными на очередь для приобретения муниципального жилья (социального жилья).
В условиях реформирования экономики, становления и развития рынка недвижимости, в т.ч. жилья в Рязанском регионе (как и в других районах России), для удовлетворения спроса граждан, имеющих право на приобретение социального жилья, государственным структурам предстоит найти новые подходы к увеличению строительства такого жилья. В связи с этим все более актуальным становится взаимодействие государственных и коммерческих структур в практическом решении вопроса по удовлетворению льготных граждан в социальном жилье.
Основываясь на реализации такого взаимодействия в Программе предполагается 40 % проектируемого объема производства жилья направить для удовлетворения спроса в жилье слабо социально защищенных групп населения.
Потенциальным покупателям высококачественных домов коттеджного типа, проектируемых к постройке, могут быть только семьи с достаточно высоким уровнем дохода. Это семьи предпринимателей, граждан, выезжающих из районов Севера, служащих частных фирм, коммерческих банков, отдельных категорий военнослужащих. Ожидается, что будет проявлен интерес к приобретению таких домов (или аренде) и со стороны работников иностранных представительств и фирм.
Предусматривается, что сегмент рынка может быть расширен за счет производства и продажи малообеспеченным слоям населения домов квартирного и гостиничного типа. Гибкость современной технологии, внедряемой в отечественную практику, позволяет варьировать типы домов, а значит и их цену. Рентабельность проектируется на уровне примерно 25 - 30 % (при оценке материальных затрат в ценах мирового рынка) при всех вариантах домов.
Из производимых домов квартирного и гостиничного типа проектируется по согласованию с администрацией района, на землях которого происходит застройка, ежегодно выделять квоту жилой площади для обеспечения ею на согласованных условиях льготных категорий российских граждан: инвалидов ВОВ, ветеранов труда, уволенных в запас военнослужащих, работников Севера, отдельных категорий пенсионеров и других.
Из 1500 домов планируется производить 900 домов (60 %) с продажей по рыночным ценам коттеджного типа и 600 домов (40 %) квартирного и частного типа для продажи по ценам, равным себестоимости их строительства "под ключ".
4. МЕТОДИКА
а) Выбор варианта технологии домостроения.
б) Выбор варианта размещения:
- производственной базы домостроения на основе избранной технологии;
- зоны застройки первой очереди жилого массива.
в) Поэтапная разработка и реализация основных этапов проекта:
- маркетинг;
- выбор технологии производства;
- проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию завода модульного домостроения;
- проектирование и сооружение инженерных сетей, дорожно - транспортных развязок и другие меры по освоению земельных участков, выделенных для строительства первого жилого массива;
- проектирование и строительство первого жилого массива в комплексе со строительством объектов социальной инфраструктуры;
- проектирование и строительство объектов социальной инфраструктуры;
- разработка системы реализации (продажа, сдача в аренду) готовых к эксплуатации жилых домов и сервисного послепродажного обслуживания.
5. ОЦЕНКА СПРОСА НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДА
РЯЗАНИ И ОБЛАСТИ НА ЖИЛЬЕ
На начало 1995 года число семей, состоящих на учете для улучшения жилищных условий, составляет 81306. Кроме того, в настоящий момент в департаменте по жилищной политике города Рязани находится около 10 тысяч заявлений на строительство индивидуальных домов. Таким образом, только очередников насчитывается около 90 тысяч. Если же учесть количество желающих улучшить свои жилищные условия сверхустановленной нормы, что позволяет сделать ныне действующее жилищное законодательство без ограничения, то эта цифра может быть значительно выше. Темпы строительства отстают от увеличения спроса на жилье.
Доля инвестиций на строительство объектов непроизводственного назначения в общем объеме капитальных вложений Рязанской области за 1993 год составила 53258,5 млн. руб. или 55 % всех освоенных средств, против 34 % в 1992 году и 23 % в 1991 году.
В 1993 году 86,7 % капиталовложений непроизводственного назначения (46197,8 млн. руб.) использовано на жилищное строительство, для сравнения в 1992 году было использовано около 70 %.
1993 год для строителей Рязанской области был более благоприятным по сравнению с 1992 и 1991 годами. За 1993 год предприятиями и организациями всех форм собственности сдано в эксплуатацию 5692 квартиры общей площадью 351,6 тыс. кв.м. Ввод в действие жилых домов по сравнению с 1992 годом увеличился на 23 %, с 1991 на 1,7 %, но ниже объемов ввода жилья в 1990 году на 26,4 %.
Объемы жилищного строительства выросли в значительной степени за счет сдачи в эксплуатацию ранее начатого строительства. Жилищно - строительных кооперативов (сдано в эксплуатацию 46,6 тыс. кв. м общей площади против 10,5 тыс. кв. м в 1992 году и 12,1 тыс. кв. м в 1991 году), индивидуального жилищного строительства (построено 14 тыс. кв. м общей площади, в т.ч. по г. Рязани 7,8 тыс. кв. м против 10 тыс. кв. м в 1992 году и 13,5 тыс. кв. м в 1991 году), а также организаций с негосударственной формой собственности (введено 136,5 тыс. кв. м общей площади против 125 тыс. кв. м в 1992 году). Объемы жилищного строительства государственными предприятиями и организациями за 1993 год выросли на 12 % к объему 1992 года (154,6 тыс. кв. м против 137,6 тыс. кв. м), но ниже на 4 % показателя 1991 года.
Сводные данные о темпах строительства и удовлетворения потребности населения в жилье, начиная с 1990 года, приведены на рис. 1 и в таблице 1.
Как видно из приведенных данных, при сохранении темпов удовлетворения спроса потребуется 10 лет для обеспечения всех нуждающихся жильем, а с учетом увеличения числа семей этот процесс затянется на 25 - 30 лет.
------------------------------------------------------------------
Рисунок в информационный банк не помещен
------------------------------------------------------------------
Таблица 1
--------------------------T------T-----T-----T-----T------¬
¦ Наименование ¦ 1990 ¦1991 ¦1992 ¦1993 ¦1994 ¦
+-------------------------+------+-----+-----+-----+------+
¦ Число семей, улучшив- ¦ 11404¦ 8255¦ 7229¦ 7621¦ 8547 ¦
¦ ших свои условия ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-------------------------+------+-----+-----+-----+------+
¦ Число семей, состоящих¦ 86523¦86429¦82428¦81647¦81306 ¦
¦ на учете для улучшения¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ своих жилищных условий¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L-------------------------+------+-----+-----+-----+-------
6. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
ЖИЛЬЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ТРАДИЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ
Постоянный рост стоимости строительных, материалов рост затрат на эксплуатацию машин и механизмов приводит к постоянному и значительному росту стоимости жилищного строительства. Как видно из данных, приведенных на рис. 2, средний индекс удорожания сметной стоимости строительства в Рязанской области за 1994 г. утроился.
Данные об удорожании сметной стоимости жилья по строительным организациям города Рязани в течение 1992 и 1993 годов приведены на рисунках 3 и 4 соответственно. Как видно из этих данных, сметная стоимость строительства увеличивалась более чем в 10 раз за год. Темпы удорожания сметной стоимости строительства соответствуют общим темпам инфляции по России.
Для сравнения на рисунке 5 приведены данные, характеризующие темпы роста курса доллара, кредитной ставки Центрального банка России и индекса удорожания сметной стоимости строительства.
------------------------------------------------------------------
Рисунки в информационный банк не помещены
------------------------------------------------------------------
Анализ этих данных позволяет сделать вывод: темпы роста стоимости жилищного строительства намного опережают темпы роста курса доллара и кредитной ставки Центрального банка России.
По данным регионального центра по ценообразованию в строительстве Государственного экспертно - лицензионного управления при администрации Рязанской области, стоимость строительства 1 кв. метра жилья в многоэтажных домах в декабре 1994 г. составила 958000 рублей, что в 3,25 раза больше по сравнению с стоимостью 1 кв. метра в январе 1994, и в 32,8 раза больше, чем в январе 1993 г. (Сводные данные приведены в таблице 2). К середине 1995 г. стоимость 1-го кв. метра общей площади жилья составит 1500 тыс. рублей, согласно расчетам с применением индексов, рекомендованных Министерством экономики России.
Средняя стоимость строительства 1-го кв. метра жилья в многоэтажных домах (тыс. рублей).
Таблица 2
--------------------------T--------------------------------¬
¦ ¦ Годы ¦
¦ +----------------T---------------+
¦ Наименование месяцев ¦ 1993 ¦ 1994 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Январь ¦ 29,2 ¦ 294 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Февраль ¦ 40,2 ¦ 381 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Март ¦ 45,5 ¦ 439 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Апрель ¦ 55,4 ¦ 446 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Май ¦ 67,9 ¦ 549 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Июнь ¦ 83,2 ¦ 609 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Июль ¦ 95,6 ¦ 619 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Август ¦ 133,5 ¦ 632 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Сентябрь ¦ 155,7 ¦ 655 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Октябрь ¦ 218,3 ¦ 728 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Ноябрь ¦ 241,5 ¦ 832 ¦
+-------------------------+----------------+---------------+
¦ Декабрь ¦ 274,6 ¦ 958 ¦
L-------------------------+----------------+----------------
Высокие темпы удорожания стоимости жилищного строительства обусловлены применением материало-, энергоемких технологий.
В настоящее время структура жилищного строительства характеризуется высокой долей использования сборного железобетона. В последние годы более 50 % всего вводимого в эксплуатацию по Рязанской области жилья возводится из сборного железобетона. В общей структуре жилищного фонда дома из этого материал стали составлять до 30 %, а по городу - более 40 %. Одной из главных причин ориентации на сборный железобетон, и в частности на индустриальное крупнопанельное домостроение как основной вид жилищного строительства, в течение последних 30 - 35 лет явилось несоответствие фактических затрат и внутренней шкалы цен на энергоносители и основные строительные материалы, изделия, предметы домоустройства, оборудование, строительные механизмы (металл, цемент, щебень, песок, пористые заполнители, сантехническое оборудование, лифты, краны, панелевозы и другое) и резкое отличие этой шкалы от мировой шкалы цен. В 1992 - 1993 гг. в результате осуществления экономической реформы и значительного повышения цен на энергоносители и строительные материалы и постепенного приближения их к мировым стала резко меняться себестоимость строительства различных типов жилых домов. Наибольший рост себестоимости строительства жилья отмечен в крупнопанельном домостроении и строительстве с использованием цельнотелого керамического кирпича при низком уровне потребительских качеств данного жилья.
В перспективе основными направлениями структурных изменений в архитектуре и градостроительстве являются:
- Постепенный переход от сборного железобетона как базового строительного материала для жилищного строительства к прогрессивным технологиям строительства. Это позволит значительно в сравнении со сборным железобетоном снизить стоимость жилищного строительства, строить более красивые и удобные дома, что соответствует существующим потребностям.
- Сохранение многоэтажного жилищного строительства в оборудованных инженерной инфраструктурой зонах города Рязани и ряда районных центров. Постепенный переход на малоэтажное строительство в 1 - 3 этажа в пригородах и исторически сложившихся районах города и области.
- Градостроительная документация и правила застройки города и других поселений определяют функциональное зонирование и благоустройство территории, характер использования участков, ограничения по типу и плотности застройки, высоте зданий и другие условия, обеспечивающие формирование полноценной среды поселений и их архитектурно - художественного облика.
В результате реализации программы площадь малоэтажных жилых домов в городе Рязани должна составлять до 40 % общей площади вводимого в эксплуатацию жилья, а во всех средних и малых городах, ПГТ и сельских населенных пунктах Рязанской области практически все вводимые в эксплуатацию жилые дома должны быть малоэтажными.
7. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ И ИХ
ДИНАМИКА
Для Рязанской области характерна та же тенденция сокращения удельного веса финансирования строительства за счет бюджетных средств, что и для России в целом. Доля бюджетных ассигнований в общем объеме капиталовложений составляла:
в 1986 году - 88,5 %;
в 1987 году - 75,2 %;
в 1988 году - 52,1 %;
в 1989 году - 44,5 %;
в 1990 году - 37 %;
в 1992 году - 32 %.
Главным резервом в наращивании объемов финансирования жилищного строительства являются средства населения.
Возможность населения инвестировать средства в жилищное строительство подтверждается активным становлением рынка ценных бумаг (в том числе регионального), увеличением средств, вкладываемых населением в акции различных предприятий. Для сравнения денежные доходы населения в Рязанской области в 1993 году увеличились по сравнению с 1992 годом в 10,9 раза, а прирост сбережений во вкладах и ценных бумагах за тот же период увеличился в 18,6 раза. Другими словами, темпы прироста сбережений во вкладах и ценных бумагах почти в два раза превышают темпы прироста денежных доходов населения. Абсолютное значение прироста сбережений во вкладах и ценных бумагах за 1993 год составило 43,9 млрд. рублей. Для сравнения капитальные вложения в жилищное строительство за счет всех источников финансирования в целом по области в 1993 году составили 46,1 млрд. рублей.
В среднем прирост сбережений населения во вкладах и ценных бумагах в 1993 г. составлял 4 млрд. рублей в месяц. Этих средств в сопоставимых ценах достаточно для строительства двух 100- квартирных домов в месяц. С учетом остроты жилищной проблемы, а также того факта, что прирост сбережений во вкладах и ценных бумагах составляет лишь 30 % от превышения денежных доходов населения над расходами, эта цифра может оказаться, как минимум, в 2 раза больше.
Таким образом, привлечение средств населения может значительно увеличить объемы жилищного строительства.
------------------------------------------------------------------
Рисунки в информационный банк не помещены
------------------------------------------------------------------
----------------------------T----------T----------T-----------¬
¦ Наименование показателя ¦ 1992 г. ¦ 1993 г. ¦ Прирост к ¦
¦ ¦ ¦ ¦ 1992 г. ¦
+---------------------------+----------+----------+-----------+
¦ Общий доход населения ¦ 47799 ¦ 521900 ¦ 10,9 ¦
¦ (млн. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------------+----------+----------+-----------+
¦ Превышение денежных ¦ 8725 ¦ 117200 ¦ 13,4 ¦
¦ расходов над доходами ¦ ¦ ¦ ¦
¦ (млн. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------------+----------+----------+-----------+
¦ Прирост сбережений во ¦ 2360 ¦ 43900 ¦ 18,6 ¦
¦ вкладах и ценных бумагах¦ ¦ ¦ ¦
L---------------------------+----------+----------+------------
8. ПРЕОДОЛЕНИЕ КРИЗИСА СЛОЖИВШЕЙСЯ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРЕДСТВ НАСЕЛЕНИЯ
Анализ доходов жителей Рязанской области показывает, что в настоящее время не более одного процента населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, может единовременно оплатить строительство или приобретение готового дома или квартиры.
До недавнего времени наиболее доступным для населения способом приобретения жилья было участие в жилищно - строительных кооперативах (ЖСК).
Для этого желающие обзавестись квартирами в домах ЖСК накапливали средства для первого взноса. После завершения строительства и заселения члены ЖСК в течение 10 - 20 лет выплачивали оставшуюся сумму. В результате государство предоставляло льготный беспроцентный кредит членам ЖСК.
В настоящее время в условиях высоких темпов инфляции ни один из существующих способов не годится для целей длительного накопления первого взноса. Разбушевавшаяся инфляция обесценивает российские денежные знаки как минимум на тысячу процентов в год.
Кроме того, в настоящее время бюджетное финансирование строительства жилья резко сокращено и практика льготного долгосрочного кредитования ЖСК прекращена.
В результате члены ЖСК поставлены перед необходимостью
выплатить стоимость жилья в течение срока его строительства.
Доля населения, которая может полностью оплатить стоимость квартиры или индивидуального дома в течение срока строительства (1 - 2 года), по предварительным подсчетам составляет несколько процентов.
В итоге ЖСК потеряли свою привлекательность, и процесс создания новых ЖСК практически прекратился.
В Рязани механизм долгосрочного финансирования жилья частными инвесторами впервые был предложен Рязанской финансово - строительной компанией.
АООТ "Рязанская финансово - строительная компания" (РФСК) была создана в марте по инициативе администрации области, мэрии г. Рязани в качестве инструмента реализации программы развития жилищного строительства за счет внебюджетных источников финансирования.
Компании были переданы функции организатора инвестиционного процесса в жилищной сфере. Компания предоставляет населению возможность поэтапного финансирования жилья по договорам долевого участия в форме жилищных контрактов.
Накопительный жилищный контракт (НЖК) дает возможность накопить необходимое количество квадратных метров для приобретения в собственность интересующего типа и размера жилья. Номинал НЖК может составлять любую величину от 0,1 кв. м до общей площади квартиры, предусмотренной при проектировании строительства. Срок действия НЖК не ограничен.
Целевой жилищный контракт (ЦЖК) гарантирует владельцу конкретную квартиру в доме с указанным в контракте адресом при условии оплаты не менее 70 % общей площади жилья. Срок действия ЦЖК ограничен двумя месяцами после сдачи дома в эксплуатацию.
Функцию государственной защиты интересов вкладчиков осуществляют городская и областная администрации в лице созданного ими наблюдательного совета.
За время существования РФСК профинансировала строительство более 10000 кв. м жилья и осуществляет строительство 20000 кв. м. Объемы капитальных вложений компании ежемесячно удваиваются. При сохранении достигнутых объемов капитальных вложений за год своей деятельности компанией будет введено в эксплуатацию не менее 50000 кв. м, что составляет порядка 35 % от объема жилищного строительства в г. Рязани в 1993 г. за счет всех источников финансирования.
Однако, клиентами Компании является незначительная часть населения с высокими доходами, для которых срок финансирования собственной квартиры, как правило, не превышает нескольких лет.
Для вовлечения граждан с более скромными доходами в процесс финансирования собственного жилья необходимо, во-первых, создание системы государственных гарантий частных инвестиций и, во-вторых, финансовая поддержка в форме субсидий, которая сделает получение жилья более реальным по срокам.
9. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОБЛЕМЫ РЕКОНСТРУКЦИИ
И ЗАСТРОЙКИ ИСТОРИЧЕСКОЙ ЧАСТИ ГОРОДА
Для Рязани, как и для большинства областных центов России, довольно остро стоит проблема реконструкции центральной, исторической части города.
Остроту проблемы реконструкции центральной части города наряду с другими факторами усугубляет то обстоятельство, что большая часть площадок в центре города занята ветхими жилыми домами, предназначенными под снос или реконструкцию. При этом в них в надежде на улучшение жилищных условий в свое время прописалось большое число семей.
В настоящее время в ветхих домах Рязани проживает 1090 семей. В 1994 году только 21 семья, проживавшая в ветхом фонде, получила благоустроенную квартиру.
По данным, приведенным в программе "Переселения семей из ветхого жилого фонда", принятой в свое время исполкомом городского Совета народных депутатов, только для семей, которые требуется переселять из ветхих жилых домов в первоочередном порядке, необходимо порядка 70 тысяч квадратных метров жилья.
Для подавляющего большинства семей, проживающих в ветхом жилом фонде, несмотря на их готовность в той или иной степени принимать участие в финансировании строительства жилья, решение жилищной проблемы за счет собственных средств не под силу.
Земельные участки в центральной части города, занимаемые ветхим жильем, безусловно, представляют интерес для состоятельных людей и коммерческих застройщиков с точки зрения строительства отдельных домов. Однако для расселения семей, проживающих в ветхом жилье, необходимо построить новые квартиры, стоимость строительства которых может превышать стоимость последующей новой застройки освобождаемых площадок. Поэтому застройка этих площадок при условии решения проблемы расселения исключительно за собственный счет не привлекательна и для коммерческих застройщиков.
Решение проблемы расселения семей из ветхого жилого фонда центральной части города целиком за счет средств бюджета в условиях жесткого лимита средств, направляемых на эти цели, так же представляется малоэффективным.
Таким образом, ни один из источников финансирования при его использовании в отрыве от других не позволяет решить проблему масштабной реконструкции центральной части города.
10. МЕХАНИЗМ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ РЕКОНСТРУКЦИИ
ЦЕНТРАЛЬНОЙ ЧАСТИ ГОРОДА
Решение проблемы реконструкции центральной части города возможно только по пути объединения организационных усилий, материальных ресурсов и финансовых средств бюджета и граждан, проживающих в ветхом жилом фонде.
Исходя из приведенных выше данных о необходимости строительства порядка 70000 кв. метров жилья для переселения из ветхих жилых домов в первоочередном порядке, а также стоимости строительства жилья в 1995 г. на уровне 1500 тыс. рублей за 1 кв. метр общей площади, для запуска программы потребуется около 100 млрд. рублей бюджетных средств.
С учетом последующего подключения к процессу финансирования собственного жилья граждан, проживающих в ветхом фонде, объем средств, направляемых на жилищное строительство, будет как минимум удвоен. Это позволит в 1995 году ввести в эксплуатацию порядка 140000 кв. метров жилья.
Для привлечения граждан к финансированию собственного жилья предлагается использовать механизм предоставления субсидий.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.12.1993 № 1278 "Об утверждении положения о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья" местная администрация имеет право выдать безвозмездную субсидию в размере от 5 до 70 % стоимости строительства жилья жителям, проживающим в доме под снос, и компенсацию за сносимый дом. Оставшуюся часть стоимости квартиры гражданин оплачивает самостоятельно.
Организационно реализация программы реконструкции центральной части города выглядит следующим образом:
1. Администрация перечисляет организации, выполняющей функции заказчика, средства для строительства жилья потенциальным получателям субсидий.
2. Администрация принимает решение о выделении субсидий гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, и выдает жилищный сертификат, подтверждающий право получения гражданином требуемого количества жилой площади в случае его самостоятельной оплаты оставшейся части жилья.
3. Гражданин по мере появления денежных средств покупает у заказчика по регулируемым ценам жилищные сертификаты в счет оплаты оставшейся части стоимости квартиры.
4. Заказчик на средства, перечисленные администрацией и полученные от продажи гражданину жилищных сертификатов, финансирует строительство жилья.
5. После ввода жилого объекта в эксплуатацию заказчик передает в собственность квартиры гражданам, предъявившим пакет сертификатов, который в совокупности соответствует площади получаемой квартиры.
6. В случае несоблюдения гражданином срока реализации своего права на субсидии администрация либо продляет срок действия субсидии, либо изымает жилищные сертификаты. В последнем случае построенная жилплощадь остается в распоряжении администрации и может быть распределена в виде жилищных сертификатов среди других получателей субсидий.
7. Гражданин, не сумевший воспользоваться предоставленным ему правом на субсидию, возвращает администрации полученные ранее сертификаты без каких-либо санкций. Сертификаты, приобретенные за счет собственных средств, гражданин предъявляет заказчику, который выплачивает ему рыночную стоимость выкупленной жилплощади.
Достоинства такого подхода, наряду с другими, заключаются в следующем:
1) Гарантируется то, что выделенные субсидии гражданами будут использованы по назначению, так как гражданин фактически получает субсидию только на момент вселения после того, как самостоятельно оплатил оставшуюся часть стоимости строительства жилья.
2) Упрощается процесс контроля за целевым использованием средств.
3) Для граждан, получающих положительное решение о выделении субсидии, отсутствует риск, связанный с возможной невыплатой остающейся части стоимости квартиры. Если гражданин получает субсидию в денежном выражении до того, как оплатит строительной организации остающуюся часть стоимости квартиры, то не исключена ситуация невозможности выплаты этой части и гражданин обязан вернуть Администрации субсидию с учетом удорожания стоимости строительства. В предлагаемом варианте гражданин не несет обязательств перед Администрацией по выплате в оговоренный срок остающейся части стоимости жилья и более того, в зависимости от изменившихся обстоятельств, имеет возможность в любой момент продать по рыночной цене частично выкупленную жилую площадь и получить доход от ранее вложенных средств.
11. ТЕХНОЛОГИЯ
Выбор технологии:
а) Предусматривается приобрести и адаптировать к условиям Рязанской области технологию малоэтажного домостроения, реализованную в практике современного жилищного строительства одной из развитых стран. Один из предлагаемых вариантов - технология модульного домостроения, применяемая фирмами Швеции и Финляндии. Технология модульного домостроения - довольно гибкая система, предусматривающая возможность использования панелей и модулей заводской готовности в различных сочетаниях. Как правило, фирмы осуществляют поточное производство модулей и сборку из них жилых домов (или других социальных объектов) высокой заводской готовности (57 - 58 % затрат на строительство дома приходится на заводское производство), которые затем транспортируются на специальных трейлерах к месту размещения, где устанавливаются на заранее возведенный фундамент и достраиваются в полевых условиях "под ключ".
На поточных линиях на сборочном заводе осуществляется серийное производство модулей жилых домов (пола, потолка, стен, крыши), затем - сборка домов заводской готовности. При этом обеспечивается гибкость технологического процесса. Могут производиться модули домов (или других социальных объектов) различных размеров и типов: коттеджного типа, квартирного или гостиничного типа.
б) В Проекте предусматривается адаптация зарубежной технологии к местным условиям, исходя из:
- ориентации на развитие преимущественно местного рынка комплектующих изделий для проектируемого сборочного завода;
- реализации принципа комплексной застройки территорий, выделяемых для создания жилых массивов. В местах компактного поселения проектируется строительство объектов социальной инфраструктуры, дорожно - транспортных развязок.
в) В случае затруднений на местном рынке с закупкой отдельных комплектующих изделий предусматривается осуществлять их импорт по договоренности с теми иностранными фирмами, которые осуществляют поставку этих комплектующих изделий для избранной фирмы.
Требования технологии:
В проекте предусматривается обеспечение комплексного подхода к адаптированию одновременно всего производственно - технологического цикла строительства домов:
- производство домов заводской готовности, обеспеченное возможностью приобретения на местном рынке (или за счет импорта) комплектующих изделий требуемого качества;
- достройка в полевых условиях домов заводского изготовления после их транспортировки с завода и установка на своевременно возведенных фундаментах предварительно освоенных участков земли (сооружение инженерных сетей), выделенных для жилого массива.
Обеспечение качества:
а) своевременная подготовка и переподготовка кадров;
б) контроль за соблюдением технологического режима на всех этапах производственного цикла:
- производство и сборка модулей в заводских условиях;
- транспортировка модулей домов на трейлерах к месту достройки;
- достройка домов в полевых условиях.
12. СТРОИТЕЛЬСТВО СБОРОЧНОГО ЗАВОДА
МОДУЛЬНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ
Проектная мощность и структура затрат:
а) Предусматривается построить завод мощностью 1500 различных типов и размеров домов высокой заводской готовности.
б) Объем капитальных затрат на строительство и ввод в действие сборочного завода модульных домостроений на полную мощность проектируется, включая затраты на подготовку кадров в сумме около 3500000 долл. США, в следующей структуре:
Реконструкция производственного 650000 долл. США
здания и его подготовка для монтажа
технологии оборудования
Приобретение технологии, поставка 2400000 долл. США
технологического оборудования и его
монтаж на заводе (включая уплату
таможенных пошлин и сборов, в т.ч.
стоимость оборудования)
Подготовка кадров (без таможенных 450000 долл. США
пошлин)
Итого: 3500000 долл. США
Следует отметить, что объем (и структура) затрат может измениться при условии, что часть необходимого оборудования будет приобретаться на местном рынке, а не импортироваться. Это обстоятельство следует иметь в виду при разработке проекта строительства завода (к тому же на базе здания готового корпуса) и сметы затрат.
в) Для создания стартовых условий функционирования завода проектируется затратить еще 1818200 долл. США. Эти средства предусматривается использовать для подготовки кадров, создания запасов сырья и материалов, других элементов оборотных средств. Всего сумма затрат, обеспечивающая начало функционирования сборочного завода, составит 5318200 долл. США (3500000 долл. США + 1818200 долл. США).
Сроки строительства и ввода в действие завода:
а) Проектирование строительства завода предусматривается начать в июне 1995 г.
б) Разработку проекта строительства и само строительство завода предусматривается осуществить в течение года: июнь 1995 г. - май 1996 г. так, чтобы завод после этого начал производство первой партии домов.
в) Ввод в действие завода на проектную мощность намечается осуществить в три этапа:
в 1 год (июнь 1996 г. - май 1997 г.) 500 домов
во 2 год (июнь 1997 г. - май 1998 г.) 1000 домов
в 3 год (июнь 1998 г. - май 1999 г.) 1500 домов
Выбор поставщиков:
а) В себестоимости 200 кв. м дома коттеджного типа заводской готовности, производимого по технологии модульного домостроения, уровень затрат может измениться (снизиться). Но при этом снизятся и затраты на оплату труда. От этого не изменится значение фактора гарантии поставки комплектующих изделий требуемого качества.
б) В связи с этим предусматривается параллельно с разработкой проекта строительства завода выявить и выбрать будущих партнеров - поставщиков комплектующих изделий.
в) Исходя из технологии производства и сборки модулей на заводе, комплектная поставка материалов определенной спецификации должна будет обеспечивать непрерывность снабжения определенных зон производства. Проектируется обеспечить примерно следующую структуру распределения комплектующих изделий по зонам производства (в стоимостной оценке, ранжировано по удельному весу затрат):
1. Наружная отделка 25,0 %
2. Полы 16,8 %
3. Боковые наружные стены 10,5 %
4. Крыша 10,1 %
5. Внутренняя отделка 8,7 %
6. Шкафы и др. 8,6 %
7. Перегородки 5,2 %
8. Потолок 5,1 %
9. Сантехника 2,6 %
10. Отопление 2,6 %
11. Электрика 1,6 %
12. Отделочные работы 1,4 %
13. Раковины для умывания 1,3 %
14. Покраска и лак 0,5 %
Всего: 100,0 %
г) Как показывает проработка вопроса вовлечения некоторых предприятий в процесс создания базы малоэтажного домостроения в рамках данного проекта, в ряде случаев возникает необходимость перехода на новые технологии производства строительных материалов, в том числе путем их приобретения за рубежом или создания совместных с зарубежными фирмами производств. По расчетам это потребует дополнительно 10500000 долл. США капитальных вложений для приобретения технического оборудования. Объем этих вложений должен быть распределен между производителями комплектующих изделий и может определиться только на стадии контактов представителей завода модульного домостроения со своими потенциальными поставщиками.
13. КАДРОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ
Проектируемая численность занятых на заводе составит примерно 100 чел. в одну смену.
При формировании кадрового состава завода предусматривается своевременное комплектование контингента для прохождения по разработанной заранее программе профессионального обучения. При этом проектируется завершить обучение за три месяца до начала пуска завода. Проектом предусматривается затратить 450000 долл. США на подготовку кадров.
14. СТРОИТЕЛЬСТВО
14.1. ПРОЕКТИРОВАНИЕ И КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА
а) Предусматривается, что сроки проектирования и осуществления комплексной застройки земельных участков, модули которых будут производиться на проектируемом заводе, предопределяются проектными сроками ввода в действие мощностей первой очереди этого завода, т.е. июнем 1996 г.
б) Для обеспечения готовности принять к достройке на выделенном участке земли в июне 1996 г. первого модуля дома заводской готовности предусматривается к этому времени осуществить разработку проекта комплексной застройки всех выделенных земельных участков и его реализацию в части освоения (сооружения инженерных сетей) и возведения фундаментов домов.
в) Это означает, что проектирование и создание жилого комплекса как одной из составляющих первой очереди производственной базы модульного домостроения должно быть закончено в мае 1996 г.
14.2. ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ
а) Подход к проектированию сооружения инженерных сетей (водопровод, канализация, электросети, газопровод, радио, связь) предусматривается осуществлять, исходя из действующих норм потребления воды, газа, электроэнергии и др. на одного потенциального жителя зоны проживания, а также исходя из их потребления в социальной сфере. Такой подход позволит определить объемы предстоящих работ и смету затрат по их осуществлению.
б) По предварительным укрупненным расчетам, включаемые в себестоимость дома затраты по сооружению инженерных сетей - около 8850 долл. США.
в) Предусматривается, что в сооружении инженерных сетей в 1995 году для устройства выделенного участка земли проявят заинтересованность государственные структуры России и области, а также те коммерческие структуры, которые заинтересованы в размещении соответствующих объектов социальной инфраструктуры в зоне застройки; сооружение инженерных сетей планируется начать с мая 1995 г., обеспечивая в августе сооружение строительства не менее 125 фундаментов.
г) Сооружение инженерных сетей является обязательным условием для начала работ по возведению фундаментов, поэтому освоение участка предусматривается закончить в срок, позволяющий в оставшееся до мая 1996 г. время возвести необходимое количество фундаментов.
14.3. СТРОИТЕЛЬСТВО ФУНДАМЕНТОВ И
ВОЗВЕДЕНИЕ ДОМОВ "ПОД КЛЮЧ"
а) Учитывая единство технологического процесса, строительство домов в заводских и полевых условиях, масштаб и время возведения фундаментов домов, предусматривается согласовать сроки их возведения со сроками ввода в действие производственной мощности завода. С учетом того, что в 1995 году планируется построить 125 домов из импортируемых конструкций, фундаменты планируется построить в таком объеме, чтобы и в последующие месяцы до июня 1996 г. возведение фундаментов не сдерживало достройку на них 500 домов "под ключ". Объем затрат на возведение одного фундамента дома коттеджного типа площадью 200 кв. м составляет примерно 6900 долл. США.
б) Исходя из того, что каждый дом заводской готовности предусматривается по технологии возводить "под ключ" на готовом фундаменте в течение трех недель бригадой определенного состава, то предстоит к июню 1996 года (начало работы сборочного завода) обеспечить подготовку к работе такого количества бригад, которые смогли бы ежегодно возводить 40 домов в течение первого года работы завода.
в) Общий объем и структура затрат на строительство жилого дома коттеджного типа "под ключ" площадью 200 кв. м, размещенного на площади земли 12 соток.
1. Стоимость проектирования землеотвода 9,8 %
и затрат по освоению участка земли под
комплексную застройку
2. Прямые затраты на производство моду- 46,0 %
ля дома заводской готовности
3. Прямые затраты на достройку дома в 3,2 %
полевых условиях
4. Коммунальные услуги 2,4 %
5. Достройка модуля дома, уста- 3,7 %
новленного на фундамент
6. Завершающие работы 3,7 %
7. Другие затраты 6,9 %
8. Косвенные расходы 4,1 %
9. Общие расходы 4,1 %
10. Комиссионные (за сбыт) 2,5 %
11. Непредвиденные расходы 6,3 %
12. Фактор инфляции 2,5 %
Всего: 30000 долл. США 100,0 %.
в) Объем затрат (в тех же ценах) на строительство домов "под ключ" квартирного или гостиничного типа будет ниже, чем дома коттеджного типа той же площади, и составит 20000 - 25000 долл. США, стоимость 1 кв. м площадью такого дома будет равна 100 - 120 долл. США.
г) При этом следует иметь в виду, что при разработке архитектурно - планировочного проекта комплексной застройки и сметы затрат в ценах внутреннего рынка 1994 - 1995 гг. могут быть изменения как в абсолютном объеме затрат на дом (в т.ч. производимых в полевых условиях), так и в структуре по сравнению с ранее приведенными расчетами.
д) Для организации работ по освоению земельного участка и его комплексной застройки, включая вопросы финансирования, проектируется создать структуру, координирующую свою деятельность с работой по строительству и вводу в эксплуатацию завода модульного домостроения.
Предусматривается, что эта же структура будет организовывать привлечение заинтересованных инвесторов к строительству объектов социальной инфраструктуры в месте застройки домов.
14.4. ОБЪЕКТЫ СОЦИАЛЬНО - БЫТОВОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
а) Поскольку застройку массива проектируется осуществлять жилыми домами, рассчитанными на постоянное проживание в них семей в течение года, то строительство объектов, обеспечивающих предоставление высококачественных социально - бытовых услуг населению жилого массива, в проекте рассматривается как одна из ключевых предпосылок создания комфортных условий для проживания в избранной зоне.
б) Перечень объектов, формирующих материальную базу сервисного обслуживания населения, предусматривается разместить примерно на одной трети выделенной площади. В число строящихся объектов проектируется включить оснащенные современным оборудованием детские учреждения, школы, учреждения здравоохранения, бытового и торгового обслуживания, спортивные сооружения, зону отдыха и развлечений, специализированные клубные учреждения, современные сети связи, здания гостиничного типа, пункты автозаправки.
в) Проектируемая мощность объектов социально - бытовой инфраструктуры в зоне застройки нацелена на предоставление услуг не только постоянно проживающим жителям в этой зоне, а также другим приезжающим жителям. Привлечение на рынок услуг в зоне застройки внешних покупателей предусматривается обеспечить за счет высокого качества услуг.
г) Ввод в действие центра сервисного обслуживания в зоне застройки потребует (совместно с затратами на сооружение инженерных сетей) затрат на строительно - монтажные работы и приобретение оборудования в объеме, равном примерно 35 % от затрат на сооружение жилых домов в этой зоне.
Проектируется, что для создания сервисного центра в зоне застройки объем затрат на его создание составит 10000000 долл. США. Для постоянной работы в таком центре потребуется не менее 300 человек.
д) В качестве основного стимула для привлечения инвесторов в создание коммерческих объектов социально - бытовой инфраструктуры предусматривается использовать фактор приватизации создаваемых объектов для развития бизнеса в сфере услуг. По предварительным расчетам, в этой сфере уровень рентабельности производства услуг будет на уровне не ниже, чем в сфере модульного домостроения.
е) Предусматривается, что строительство объектов инфраструктуры может быть начато после того, как будут сооружены инженерные сети, т.е. параллельно со строительством фундаментов для домов. Ряд объектов, как отмечалось ранее, могут быть сооружены по той же технологии, что и жилые дома.
15. СБЫТ
15.1. СИСТЕМА СБЫТА
а) Включает в себя направления и формы активного поиска будущих покупателей (или арендаторов) или группы покупателей коммерческого жилья на внутреннем и внешнем рынках. Направленность поиска покупателей предусматривается дифференцировать по различным социальным группам граждан. Поиск предусматривается начать осуществлять параллельно с проектированием и строительством современной производственной базы малоэтажного домостроения, с тем чтобы производственная программа строительства домов в основе своей была нацелена на удовлетворение заказов будущих покупателей, включая определенную квоту домов квартирного и гостиничного типа для малообеспеченных слоев населения и льготных категорий граждан.
б) Такой подход обусловливает необходимость своевременного создания специальной структуры с функциями профессионального подхода к выбору направлений и конкретных форм выявления заказов потенциальных покупателей на жилые дома коттеджного типа в местах комплексной застройки и продажи по цене, складывающейся на рынке недвижимости, или сдачи в аренду.
Этой структуре предстоит проводить углубленный маркетинг, изучая и прогнозируя конъюнктуру рынка недвижимости и на этой основе вырабатывать рекомендации по формам сбыта:
- в кредит с предоплатой;
- с оплатой по индивидуальному договору при учете особых интересов заказчика при проектировании (благоустройстве, мебелировании, других аспектах). Расходы по продаже домов включаются в себестоимость дома (см. структуру себестоимости).
Одновременно эта структура будет готовить рекомендации по величине квоты, условиям и формам продажи жилой площади для льготных категорий граждан.
в) Интенсификация усилий структуры сбыта должна быть соотнесена со временем обеспечения заказа первой очереди строительства домов коттеджного типа, предусмотренной проектом. Предпосылками организационного развертывания деятельности службы сбыта являются: подготовка рекламных материалов, выбор форм рекламной деятельности и формирование банка данных информации по возможному потенциалу покупателей и конкретизации их интересов.
г) В реализации этой работы следует исходить из того, что, начиная с июня 1996 года, должен быть удовлетворен спрос потенциальных покупателей (в течение первого года работы сборочного завода) в 40 домах (площадью 200 кв. м, включая 25 домов коттеджного типа и 15-квартирного и гостиничного типа). При этом предусматривается, что потенциальные покупатели должны будут вносить за 3 месяца до приобретения дома предоплату в сумме 30 % от цены дома.
д) Программой предусматривается включение в себестоимость жилого дома, возведенного "под ключ", затрат на проведение маркетинговых исследований, расходов по сбыту и рекламе. По предварительным расчетам эти затраты в себестоимости дома коттеджного типа (200 кв. м) составляют в среднем 4,0 %.
15.2. РЕКЛАМА
а) Проектируется подготовить материалы, отражающие специфику типов жилых домов, особенности их размещения в условиях комплексной застройки зон, качество и другие особенности сбыта для:
- видеофильмов;
- систематических изданий (ежемесячных, ежеквартальных бюллетеней);
- телевидения (рекламные ролики), радио;
- газет и журналов на русском и других языках;
- отдельно изданных проспектов, буклетов, каталогов;
- рекламных щитов;
- листовок и др.
б) Предусматривается установка контактных телефонов и, как следствие, приглашение для собеседования потенциальных клиентов для обсуждения конкретных условий продажи, заключения договоров с учетом интересов покупателей.
16. ПОСЛЕПРОДАЖНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
16.1. УСЛУГИ
а) Перечень социально - бытовых услуг, которые предусматривается предоставить в зоне создания жилого массива будущим владельцам домов, определяется при проектировании сооружения инженерных сетей (вода, канализация, электричество, газ и др.) на выделенной территории и структурой объектов социально - бытовой сферы, размещенных на этой территории.
В состав этого перечня проектируется включить предоставление на качественном уровне набора следующих услуг: коммунально - бытовых, спортивно - оздоровительных, культурно - образовательных, дорожно - транспортных, проведение досуга и др.
б) Проектируемый перечень и условия предоставления услуг предусматривается подготовить для рекламирования потенциальным покупателям жилых домов.
16.2. ОБСЛУЖИВАНИЕ
а) Учитывая, что предоставление комплекса социально - бытовых услуг будущим владельцам жилых домов на качественном уровне потребует высокого профессионального подхода и может быть практически организовано в современных условиях на коммерческих началах, предусматривается создать специальную структуру (структуры), экономически заинтересованную в осуществлении этой деятельности. По предварительным оценкам уровень ее рентабельности должен быть не менее 25 %.
б) Работу этой структуры (структур) проектируется организовать на основе заключения контрактов на определенный срок с владельцами домов, предусматривающих права и обязательства сторон.
в) При создании структуры (структур), берущей на себя функции послепродажного обслуживания населения жилого массива как в зоне размещения комфортабельных коттеджей, так и в зоне размещения домов для очередников района, следует предусмотреть выполнение функции ее организационного и финансово - экономического взаимодействия с другими коммерческими и государственными структурами, заинтересованными в создании жилищного комплекса и его последующей эксплуатации.
17. ТЕХНИКО - ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ
(ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ УКРУПНЕННЫЙ РАСЧЕТ)
17.1. Исходные данные для расчетов капитальных вложений и сроков их окупаемости:
17.1.1. По сборочному заводу модульного домостроения:
а) Площадь участка земли для размещения завода - 27 га.
б) Площадь производственного здания завода -
17580 кв. м [(210 х 36 + 12 + 36)].
в) Расчетная стоимость 1 кв. м площади завода, оборудованного для производства домов, - 320 долл. США.
г) Проектная мощность завода - 1500 домов заводской готовности в год.
д) Сметы затрат по строительству и вводу в действие проектной мощности завода - 5318000 долл. США, в том числе 1818200 долл. США - займы оборотных средств.
е) Сроки проектирования и строительства завода до начала производства: 1 год (06.1995 - 05.1996).
е*) Принятая в расчете очередность выхода завода на проектную мощность:
- первая очередь (06.1995 - 05.1996) - 500 модулей домов;
- вторая очередь (06.1995 - 05.1996) - 1000 модулей домов;
- третья очередь (06.1996 - 05.1997) - 1500 модулей домов.
ж) Площадь дома, принятая в расчете 200 кв. м.
з) Полная расчетная себестоимость построенного "под ключ" дома коттеджного типа площадью 200 кв. м принята в сумме 50000 долл. США, исходя из стоимости затрат 1 кв. м - 250 долл. США.
и) Расчетная себестоимость домов квартирного и гостиничного типа площадью 200 кв. м - 20000 - 25000 долл. США.
к) Принятая в расчете продажная цена коттеджного дома, построенного "под ключ" площадью 200 кв. м, - 50000 долл. США.
л) Продажная цена дома квартирного и гостиничного типа равна его себестоимости.
м) Принимается, что объем стартового оборотного капитала, включая затраты на подготовку кадров, необходимого для начала функционирования завода, составит 40 % от объема основного капитала (капитальных вложений).
н) Предполагается, что для обеспечения функционирования сборочного завода потребуется вложить 10500000 долл. США в модернизацию технологий некоторых предприятий - поставщиков комплектующих изделий. Требуемые в этом случае вложения заводов - поставщиков будут окупаться из той прибыли, которую они будут получать, продавая комплектующие изделия заводу по контрольной цене, учтенной при проектировании себестоимости дома. Объем вложений в модернизацию технологий проектируется рассчитывать, исходя из следующих предпосылок:
- капитальные вложения в оборудование сборочного завода составляют примерно 20 % всех вложений в оборудование и производство по всему технологическому циклу;
- активная часть основных производственных фондов на заводах - поставщиках составляет примерно 50 %;
- модернизация технологий затронет большинство потенциальных заводов - поставщиков. Предусматривается, что в среднем в месяц завод будет производить домов заводской готовности различного типа:
в период 06.1995 - 05.1996 - 40 домов;
в период 06.1996 - 05.1997 - 80 домов;
в период 06.1997 - 05.1998 - 160 домов.
17.1.2. По зоне застройки жилого массива:
а) Принимается, что в зоне застройки две трети выделенного земельного участка отводится непосредственно под застройку жилых домов, а одна треть - под застройку объектов социально - бытовой сферы (включая дороги и зону отдыха).
б) Под застройку одного дома коттеджного типа проектируется отводить 0,12 га.
в) Принимается, что затраты на освоение земельного участка (сооружение инженерных сетей) включаются в состав полной себестоимости строительства дома "под ключ" в сумме 8850 долл. США. Предусматривается, что подрядчик для сооружения инженерных сетей располагает теми основными фондами, которые необходимы для производства этих работ. Это означает, что не потребуется дополнительных капитальных вложений для их создания при реализации проекта.
г) Принимается также, что не потребуется дополнительных капитальных вложений и для создания строительных мощностей для возведения объектов социально - бытовой инфраструктуры. Такие мощности у потенциальных подрядчиков имеются.
д) Однако, принимается, что затраты по созданию этих объектов будут оплачены потенциальными собственниками этих объектов, на базе которых ими будет организовано рентабельное производство и реализация соответствующих услуг.
е) В расчете принято, что объем затрат на создание объектов социально - бытовой сферы составит 35 % от объема затрат на строительство жилого комплекса. 20 % стоимости объектов предполагается вывести на коммерческой основе, а 80 % - за счет бюджетных средств.
ж) Для расчета принят следующий график продажи домов возведенных "под ключ" в среднем в месяц:
------------------------------T--------T--------T--------¬
¦ ¦ 1996 - ¦ 1997 - ¦ 1998 - ¦
¦ ¦ 1997 ¦ 1998 ¦ 1999 ¦
+-----------------------------+--------+--------+--------+
¦ Всего домов 200 кв. м ¦ 40 ¦ 80 ¦ 160 ¦
+-----------------------------+--------+--------+--------+
¦ коттеджей ¦ 25 ¦ 50 ¦ 100 ¦
+-----------------------------+--------+--------+--------+
¦ квартирного и гостинично- ¦ 17 ¦ 23 ¦ 67 ¦
¦ го типов ¦ ¦ ¦ ¦
L-----------------------------+--------+--------+---------
17.2. Расчет объема капитальных вложений и запаса оборотных средств для реализации первой очереди проекта.
17.2.1. Заводы - поставщики комплектующих изделий - заводу модульного домостроения.
Приобретение технического оборудования для модернизации технологии отечественного производства на избранных заводах - потенциальных поставщиках комплектующих изделий (параллельно с вводом в действие сборочного завода как альтернатива импорту комплектующих изделий).
17.2.2. Сооружение инженерных сетей в зонах:
а) Застройка жилого массива.
б) Создание задела сетей для строительства 500 домов (05.1995 - 03.1996.):
8850 долл. США х 500 = 4425000 долл. США
в) Создание задела сетей для строительства 1000 домов (04.1996
- 10.1996.):
8850 долл. США х 1000 = 8850000 долл. США
г) Создание задела сетей для строительства 1500 домов (11.1997
- 03.1998.):
13275000 долл. США
д) Итого (05.1996 - 03.1998): 26550000 долл. США
17.2.3. Строительство 4-месячного задела фундаментов для
возведения домов "под ключ":
а) до ввода в действие сборочного завода (май - сентябрь 1995
г.):
125 домов х 6900 долл. США = 862500 долл. США
б) для первого года работы завода:
168 домов х 6900 долл. США = 1159200 долл. США
в) для второго года работы завода:
332 дома х 6900 долл. США = 2290800 долл. США (до 05.1997)
668 домов х 6900 долл. США = 4609200 долл. США (до 05.1998)
17.2.4. Возведение домов "под ключ":
а) до начала ввода в действие сборочного завода на сооружение
инженерных сетей и строительство фундаментов;
б) в первый год работы завода: 10000000 долл. США:
- коттеджей:
75 домов х 93000 долл. США = 6975000 долл. США
- квартирного и гостиничного типа:
50 домов х 60500 долл. США = 3025000 долл. США
Итого: 10000000 долл. США
в) прирост задела во второй год работы завода:
- коттеджей:
150 домов х 93000 долл. США = 13950000 долл. США
- квартирного и гостиничного типа:
100 домов х 60500 долл. США = 6050000 долл. США
Итого: 20000000 долл. США
г) итого: прирост задела в третий год работы завода:
9969000 долл. США
д) прирост задела коттеджей:
300 домов х 93800 долл. США = 28140000 долл. США
- квартирного и гостиничного типа:
200 домов х 60050 долл. США = 12010000 долл. США
Итого 500 домов: 40150000 долл. США
е) итого: прирост задела:
20125000 долл. США
Итого: 56400000 долл. США
17.2.5. Общий объем инвестиций по годам программы
1995 год:
строительство сборочного завода модульного 5318000 долл. США
домостроения
модернизация технологии производства на 10500000 долл. США
заводах - поставщиках комплектующих изделий
сооружение инженерных сетей для сооружения 1106250 долл. США
125 домов
создание строительного задела фундаментов 862500 долл. США
для 125 домов
создание строительного задела фундаментов 10000000 долл. США
для 125 домов, построенных из импортных
конструкций
ИТОГО: 27786750 долл. США
прочие расходы: 1869250 долл. США
ВСЕГО: 29656000 долл. США
1996 год
сооружение инженерных сетей 8850000 долл. США
строительство фундаментов (4 мес. задел) 1159200 долл. США
затраты на рекламу и сбыт 4823500 долл. США
прочие расходы 1326550 долл. США
ВСЕГО: 16159250 долл. США
1997 год
сооружение инженерных сетей 4425000 долл. США
строительство фундаментов 2290800 долл. США
прирост строительного задела жилых домов 9969000 долл. США
ИТОГО: 76684800 долл. США
1998 год
сооружение инженерных сетей 4425000 долл. США
строительство фундаментов 4609200 долл. США
прирост строительного задела жилых домов 20000000 долл. США
ИТОГО: 32234200 долл. США
ВСЕГО: за 1995 - 1998 гг. 94734250 долл. США
17.3. Расчет чистой прибыли от продажи жилых домов коттеджного
типа.
Первый год (1995 - 1996):
- выручка от продажи 300 домов:
50000 долл. США х 300 = 15000000 долл. США
- выручка без НДС:
40650 долл. США х 300 = 12195000 долл. США
- валовый доход:
(40650 долл. США - 30000 долл. США) х 300 =
= 3195000 долл. США
- налог на прибыль:
35 % от 3195000 долл. США = 1118250 долл. США
- чистая прибыль:
3195000 долл. США - 1118250 долл. США =
= 2076750 долл. США
Второй год (1996 - 1997):
- выручка от продажи 600 домов:
50000 долл. США х 600 = 30000000 долл. США
- выручка без НДС:
40650 долл. США х 600 = 24390000 долл. США
- валовый доход:
(40650 долл. США - 30000 долл. США) х 600 =
= 6390000 долл. США
- налог на прибыль:
35 % от 6390000 долл. США = 2236500 долл. США
- чистая прибыль:
6390000 долл. США - 2236500 долл. США =
= 4153500 долл. США
Третий год (1997 - 1998):
- выручка от продажи 1200 домов:
50000 долл. США х 1200 = 60000000 долл. США
- выручка без НДС:
40650 долл. США х 1200 = 48780000 долл. США
- валовый доход:
(40650 долл. США - 30000 долл. США) х 1200 =
= 12780000 долл. США
- налог на прибыль:
35 % от 12780000 долл. США = 4473000 долл. США
- чистая прибыль:
12780 долл. США - 4473000 долл. США =
= 8307000 долл. США
Четвертый год (1998 - 1999) и последующие годы:
чистая прибыль сохранится на уровне 8307000 долл. США
Чистая прибыль нарастающим итогом
--------------------T-----------------------T--------------------¬
¦ Текущий год ¦ Чистая прибыль ¦ Чистая прибыль ¦
¦ ¦ ¦ нарастающим итогом¦
+-------------------+-----------------------+--------------------+
¦ 1 ¦ 2076750 ¦ 2076000 ¦
+-------------------+-----------------------+--------------------+
¦ 2 ¦ 4153500 ¦ 6230250 ¦
+-------------------+-----------------------+--------------------+
¦ 3 ¦ 8307000 ¦ 14537250 ¦
+-------------------+-----------------------+--------------------+
¦ 4 ¦ 8307000 ¦ 22844250 ¦
+-------------------+-----------------------+--------------------+
¦ 5 ¦ 8307000 ¦ 31151250 ¦
L-------------------+-----------------------+---------------------
При условии сохранения темпов ввода и финансирования объектов окупаемость проекта наступает на седьмом - девятом годах.
17.4. Расчет вложений основного и оборотного капитала.
а) Основной капитал 3050000 долл. США (сборочный завод).
б) Оборотный капитал 1300000 долл. США (сборочный завод).
в) Итого вложено:
3050000 долл. США + 1300000 долл. США = 4350000 долл. США
17.5. Расчет потенциального вклада в социально - экономическое
развитие страны и региона.
17.5.1. Исходные данные для расчета:
Налоговые ставки:
а) НДС - 23 %.
б) Налог на прибыль - 35 %.
в) Пропорция распределения налога между республиканским и
местным бюджетом - 37,1:62,9.
г) Налог на имущество - 1 %.
д) Состав семьи - 4 чел.
Курс Рубль/Доллар США - 4500.
Доля прибыли, реинвестируемой в новые проекты, - 50 %.
17.5.2. Расчет показателей потенциального вклада. Прирост
имущества на территории Рязанского региона:
а) За счет материализации капитальных вложений в завод
модульного домостроения, заводы - поставщики комплектующих изделии
в 1995 г.: 17400000 долл. США, или 78300000000 руб.
б) За счет ввода жилых домов:
- в 1996/1997 гг.
50000 долл. США х 300 домов = 15000000 долл. США
или 67500000000 руб.
- в 1997/1998 гг.
50000 долл. США х 400 домов = 20000000 долл. США
или 90000000000 руб.
- в 1998/1999 гг.
50000 долл. США х 1200 домов = 60000000 долл. США
или 270000000000 руб.
г) Прирост имущества, всего:
52400000 долл. США, или 235000000000 руб.
Численность населения, дополнительно обеспечиваемая жилой
площадью домов коттеджного (дом на 1 семью) и квартирного типа (75
кв. м на семью), по годам:
а) в коттеджных домах:
- в 1996/1997 гг. - 1200 чел.
- в 1997/1998 гг. - 2400 чел.
- в 1998/1999 гг. - 4800 чел.
Итого: - 8400 чел.
б) в квартирных домах:
- в 1996/1997 гг. - 21600 чел.
- в 1997/1998 гг. - 43200 чел.
- в 1998/1999 гг. - 86400 чел.
Итого: - 151200 чел.
в) Всего за 1996 - 1999 гг. - 159600 чел.
г) В каждый из последующих лет - 91200 чел.
Доходы районного и областного бюджета:
а) За счет налога на имущество:
- в 1997/1998 гг.:
2 % от 25000000 долл. США = 3000000 долл. США
или 13500000000 руб.
- в 1998/1999 гг.:
2 % от 20000000 долл. США = 4000000 долл. США
или 18000000000 руб.
- в 1998/2000 гг.:
2 % от 60000000 долл. США = 12000000 долл. США
или 54000000000 руб.
б) В 1996-1999 гг.:
всего 53400000 долл. США или 235800000000 руб.
в) За счет отчислений 62,9 % налога на прибыль, полученную от
продажи домов коттеджного типа:
- в 1995/1996 гг.:
62,9 % от 2076750 долл. США = 1143200 долл. США
или 6539000000 руб.
- в 1996/1997 гг.:
62,9 % от 4153000 долл. США = 2907100 долл. США
или 13081950000 руб.
- в 1997/1998 гг.:
62,9 % от 8307000 долл. США = 5814900 долл. США
или 26167050000 руб.
- в 1996 - 1999 гг.:
всего: 10175200 долл. США или 45788400000 руб.
- в каждый из последующих лет:
5814900 долл. США или 26167050000 руб.
в) ежегодно за счет отчислений налога на прибыль, полученную в
социально - бытовой сфере услуг (20 % от всех введенных в действие
основных фондов в этой сфере - 100000000 долл. США) составляет
дополнительно примерно 3000000 долл. США или 5250000000 руб.
Доходы республиканского бюджета:
а) за счет отчислений 37,1 % от налога на прибыль, полученную
от продажи домов:
- в 1996/1997 гг.:
37,1 % от 2076000 долл. США = 770196 долл. США
или 3465882000 руб.
- в 1997/1998 гг.:
37,1 % от 4153000 долл. США = 1540763 долл. США
или 6933433500 руб.
- в 1998/1999 гг.:
37,1 % от 8307000 долл. США = 3073590 долл. США
или 13831155000 руб.
- в 1999-1999 гг. всего:
5384449 долл. США или 12249982500 руб.
б) ежегодно за счет отчислений 37,1 % от налога на прибыль, полученную в сфере социально - бытовых услуг (после введения в действие основных фондов на сумму 100000000 долл. США) примерно 1800000 долл. США или 3150000000 руб.
Расчет числа дополнительных рабочих мест:
а) промышленное производство:
- численность основного и вспомогательного персонала сборочного завода при выходе его на проектную мощность (1500 домов) - 400 мест;
- численность промышленного персонала смежных заводов-поставщиков комплектующих изделий (по всей технологической цепочке принятый удельный вес занятых на сборочном заводе составляет 20 %) 400/0,2 = 2000 мест.
б) строительство:
- проектирование и сооружение задела инженерных сетей, обеспечивающих непрерывную работу (с учетом 250 домов) - 400 мест;
- строительство 4-месячного задела фундаментов 167 х 4 = 668 из расчета, что бригада из 4 человек постоянного состава строит 2 фундамента в месяц: 668/(2 х 4) х 4 чел. = 334 мест;
- создание задела готовых домов (167 х 3 = 501) из расчета, что 1 бригада из 5 человек постоянного состава возводит 1 дом за 21 день: 501/(4,29 (90 дней/21 день) = 116,8 х 5 = 584 мест.
ВСЕГО: 4200 - 4800 мест.
18. ФИНАНСИРОВАНИЕ
18.1. СОЗДАНИЕ ФОНДА ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА
18.1.1. Предпосылки создания фонда:
а) обеспечение комплексного подхода к:
- мобилизации в необходимом объеме свободных денежных средств, заинтересованных в реализации проекта отечественных и зарубежных структур и средств из республиканского и местных бюджетов;
- разработке совместно с этими структурами гибких форм финансирования затрат, обеспечивающих поэтапную реализацию проекта в целом;
б) возможность обеспечения в рамках фонда маневра финансовыми средствами в целях их более эффективной защиты от предстоящей в годы реализации проекта инфляции.
18.1.2. Основные задачи фонда:
Проектируется, что фонд финансирования проекта будет решать следующие задачи:
а) организовывать привлечение средств заинтересованных государственных и коммерческих структур в реализации проекта (отечественных и зарубежных);
б) осуществлять маневр этими средствами, обеспечивая максимально возможную защиту их от инфляции;
в) разрабатывать и применять гибкие формы организации финансирования всего комплекса долгосрочных и краткосрочных затрат, предусмотренных в проекте по созданию различных объектов.
18.1.3. Организационная структура фонда.
Разрабатывается в рамках общей организационной структуры по реализации проекта.
18.1.4. Дифференцированный подход.
Финансирование строительства завода модульного машиностроения:
а) Собственные и заемные средства Рязанской Финансово - Строительной Компании.
б) Собственные и заемные средства партнеров.
в) Средства из республиканского и местных бюджетов.
Финансирование модернизации технологий на заводах - поставщиках:
а) Собственные и заемные средства этих заводов.
б) Потенциально возможные привлечения средств других фирм (в том числе иностранных), заинтересованных в реализации проектируемой модернизации.
в) Средства из местных и республиканского бюджетов.
Финансирование освоения участника зоны застройки (сооружения инженерных сетей):
а) Привлечение бюджетных средств областного и республиканского уровня, исходя из заинтересованности государственных структур:
- в создании в Рязанском регионе собственной производственной базы домостроения;
- в развитии инфраструктуры в заново осваиваемом районе вблизи автомагистрали;
- в обеспечении жилой площадью малообеспеченных слоев населения (очередников), а также льготных категорий граждан.
б) Привлечение кредитных ресурсов.
Финансирование строительства фундаментов, достройки домов "под ключ" в полевых условиях, рекламы и расходов по сбыту домов:
а) Кредитные ресурсы банков.
б) Предоплата будущих покупателей.
в) Средства республиканского и местных бюджетов.
Финансирование строительства объектов социально - бытовой сферы в зоне комплексной застройки:
а) Средства республиканского и местного бюджетов.
б) Собственные и заемные средства потенциальных собственников ряда объектов.
в) Кредиты коммерческих банков (возвращаемые за счет продажи основных фондов социально - бытовой сферы их будущим собственникам), а также государственных структур (на льготных условиях), заинтересованных в развитии инфраструктуры региона.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
