Законодательство Рязанской области Рязанская область Законы Постановления Распоряжения Определения Решения Положения Приказы Все документы Указы Уставы Протесты Представления ПОСТАНОВЛЕНИЕ Главы Администрации Рязанской области от 04.08.1994 № 459 "ОБ ОРГАНИЗАЦИИ КОНДОМИНИУМОВ" (вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ...") Официальная публикация в СМИ: публикаций не найдено Утратил силу в связи с изданием Постановления Администрации Рязанской области от 03.02.1998 № 48 ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 4 августа 1994 г. № 459 ОБ ОРГАНИЗАЦИИ КОНДОМИНИУМОВ Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 года № 2275 "Об утверждении Временного Положения о кондоминиуме" и на основании решения Рязанской областной Думы от 29 июня 1994 года № 22/4 "О рассмотрении проектов Временного Положения о кондоминиуме, примерного Устава товарищества домовладельцев, примерного договора об учреждении совместного владения в форме кондоминиума товарищества домовладельцев" постановляю: 1. Утвердить: - Временное Положение о кондоминиуме (Приложение № 1); - Примерный Устав товарищества домовладельцев (Приложение № 2); - Примерный договор об учреждении совместного владения в форме кондоминиума товарищества домовладельцев (Приложение № 3). 2. Главам исполнительной власти городов и районов, руководителям предприятий и организаций области: - принять вышеуказанные нормативные документы к руководству и исполнению; - довести прилагаемые нормативные документы до жителей, обеспечить содействие в организации товарищества собственников жилья, упорядочить и организовать должным образом регистрацию недвижимости в жилищной сфере. 3. Заместителю главы администрации области Зубареву А.Н. в месячный срок после опубликования Положения о предоставлении и продаже в общую собственность земельных участков для возведения недвижимости в жилищной сфере, а также Положения о порядке установления границ землепользования в существующей застройке городов и иных населенных пунктов подготовить проекты Постановления главы администрации области о введении в действие этих нормативных документов в области и довести их до местных администраций. 4. Контроль за выполнением Постановления возложить на заместителя главы администрации области Зубарева А.Н. Глава Администрации области Г.К.МЕРКУЛОВ Приложение № 1 к постановлению главы Администрации области от 4 августа 1994 г. № 459 ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О КОНДОМИНИУМЕ 1. Кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее именуются - домовладельцы), в границах которого каждому из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной форме собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и/или нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение. 2. Домовладельцы в кондоминиуме составляют товарищество домовладельцев (далее именуется - товарищество), которое обеспечивает согласие домовладельцев о порядке реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью. Домовладельцы через товарищество реализуют свои права по распоряжению общей собственностью. 3. Общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие не несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию. К объектам общей собственности, не подлежащим отчуждению и передаче в пользование, относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие не несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, а также все участки подъездных путей, пешеходных дорожек, другие места общего пользования, отчуждение или передача в пользование которых делают невозможным реализацию прав домовладельцев. Иные объекты общей собственности могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу, являющемуся членом товарищества или не являющемуся таковым. Передача таких объектов в пользование допускается по решению товарищества в случаях, когда пользование ими не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов членов товарищества. Передача прав по управлению и распоряжению недвижимостью в жилищной сфере товариществу осуществляется соответствующим органом исполнительной власти, предприятием или другим владельцем, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, при наличии следующих документов: - протокола общего собрания домовладельцев о создании товарищества; - устава и учредительного договора товарищества; - регистрационного свидетельства товарищества; - лицензии, полученной товариществом в установленном порядке, на право управления недвижимостью в жилищной сфере; - акта приемки - передачи недвижимости в жилищной сфере в управление товариществу (Приложение № 3). Руководители органов исполнительной власти и предприятий назначают своим постановлением или приказом представителем в члены соответствующего товарищества должностное лицо. 4. Домовладельцы в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере несут расходы по содержанию общей собственности, а также участвуют в расходах, связанных со строительством, ремонтом и эксплуатацией недвижимого имущества в целом. Участие каждого члена товарищества в расходах, связанных с строительством, содержанием, эксплуатацией, ремонтом недвижимого имущества в жилищной сфере, пропорционально размеру общей площади находящихся в его собственности жилых и/или нежилых помещений. 5. Отношения собственности домовладельцев возникают на основе единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере, а также при приращении этого имущества путем строительства, реконструкции в том числе расширения (надстройки), недвижимого имущества в жилищной сфере. Недвижимость в жилищной сфере, принадлежащая домовладельцам в границах единого комплекса, со всеми обременениями подлежит в установленном порядке регистрации органами, уполномоченными осуществлять регистрацию недвижимого имущества. 6. Управление и распоряжение общей собственностью осуществляются в порядке, установленном настоящим Положением и уставом товарищества. 7. Каждый собственник недвижимого имущества в жилищной сфере в границах единого комплекса является членом соответствующего товарищества в силу настоящего Положения. Все домовладельцы обязаны выполнять требования настоящего Положения и устава товарищества. Неиспользование домовладельцем принадлежащих ему жилых и/или нежилых помещений или отказ от пользования объектами общей собственности не являются основанием для освобождения домовладельца полностью или частично от участия в расходах товарищества на содержание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в жилищной сфере. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а члены товарищества не несут ответственности по обязательствам товарищества. 8. Товарищество является коммерческой организацией собственников жилых и/или нежилых помещений в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере и подлежит регистрации. Регистрация товарищества осуществляется путем уведомления уполномоченного органа местного самоуправления, на территории которого находится недвижимое имущество в жилищной сфере, и представления нотариально заверенного устава товарищества. Устав товарищества должен отвечать требованиям Типового устава товарищества домовладельцев и подписывается не менее чем двумя домовладельцами. Регистрационное свидетельство товарищества домовладельцев выдается соответствующим органом за плату в размере установленного минимального размера оплаты труда в недельный срок с момента обращения. Не может быть выдано два или более регистрационных свидетельств товарищества домовладельцев, образуемого в соответствии с настоящим Положением в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере. Товарищество приобретает права юридического лица с момента получения регистрационного свидетельства товарищества домовладельцев. Товарищество имеет печать с собственным наименованием и другие необходимые реквизиты, счета в учреждениях банков. 9. Устав товарищества должен соответствовать Типовому Уставу товарищества домовладельцев и содержать следующие данные: - цели и предмет деятельности товарищества; - полное наименование и юридический адрес товарищества; - права и обязанности товарищества; - порядок управления и распоряжения общей собственностью; - права и обязанности членов товарищества; - порядок образования и использования средств и фондов товарищества; - порядок и размеры участия каждого члена товарищества в финансировании расходов на строительство, содержание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества, находящегося в общей собственности; - порядок ликвидации товарищества. 10. Товарищество имеет и распоряжается взносами членов товарищества и заемными средствами товарищества, расходуемыми на содержание и ремонт недвижимого имущества в жилищной сфере, на строительство и реконструкцию, погашение задолженности по кредитам, оплату труда работников товарищества, а также доходами от хозяйственной деятельности. В собственности товарищества не может находиться недвижимое имущество. Все недвижимое имущество, приобретенное товариществом по основаниям, предусмотренным законом, является имуществом, находящимся в общей собственности его членов. Товарищество осуществляет хозяйственную деятельность только в соответствии с целями и предметом деятельности, предусмотренными настоящим Положением и уставом товарищества домовладельцев. Доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности товарищества, подлежат использованию только на цели его деятельности, предусмотренные настоящим Положением, уставом товарищества и не подлежат распределению между домовладельцами, за исключением случаев ликвидации товарищества. 11. Товарищество по решению общего собрания домовладельцев может образовывать специальные фонды (резервный, страховой и другие), средства которых могут расходоваться на цели, предусмотренные настоящим Положением и уставом товарищества. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества. 12. Любой домовладелец или его представитель, осуществляющий продажу находящихся в его собственности помещений, обязан в дополнение к документам, установленным гражданским законодательством, представить покупателю: - копию устава товарищества; - сведения о его обязательствах товариществу. 13. Предметом деятельности товарищества являются: - обеспечение согласия домовладельцев о порядке реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью; - обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния недвижимого имущества в жилищной сфере; - осуществление деятельности по строительству, реконструкции, содержанию, ремонту, эксплуатации и управлению недвижимым имуществом в жилищной сфере; - обеспечение коммунальными услугами домовладельцев; - обеспечение выполнения домовладельцами в границах недвижимого имущества в жилищной сфере правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, содержания домов и придомовых территорий; - защита интересов домовладельцев; - представление общих интересов домовладельцев в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, в судах. 14. Член товарищества имеет право: - самостоятельно без согласования с другими домовладельцами распоряжаться своей собственностью; - участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя; - избирать и быть избранным в органы управления и контроля товарищества; - вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов. Член товарищества обладает другими правами, предусмотренными законодательством, настоящим Положением, уставом товарищества. 15. Член товарищества обязан: - соблюдать требования настоящего Положения и устава товарищества; - соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома и придомовой территории; - принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом недвижимого имущества в жилищной сфере, пропорционально размеру приходящейся на него доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества. 16. Товарищество имеет право: - получать кредиты в учреждениях банков в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством; - предоставлять услуги членам товарищества; - распоряжаться средствами товарищества, перечисленными в пункте 10 настоящего Положения; - осуществлять строительство, реконструкцию жилого дома, хозяйственных и иных построек, а также иные действия, отвечающие целям и предмету деятельности товарищества. 17. Товарищество обязано: - обеспечить своевременное поступление взносов, предназначенных для эксплуатации, содержания и ремонта недвижимого имущества в жилищной сфере; - выступать заказчиком на коммунальные услуги и заключать договора с соответствующими предприятиями и организациями на оказание этих услуг, производить их полную оплату; - осуществлять капитальный ремонт жилого дома; - обеспечивать надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние недвижимого имущества в жилищной сфере. 18. Органами управления товарищества являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества. Каждый член товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру общей площади находящихся в его собственности жилых и/или нежилых помещений, исходя из соотношения 10 кв. метров общей площади - один голос. Округление до 1 голоса производится от 5 до 10 кв. метров общей площади. В случаях когда в государственной, муниципальной собственности находится более 30 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления на общем собрании товарищества имеет только 30 процентов общего числа голосов в товариществе. 19. По решению общего собрания в устав товарищества могут вноситься изменения и дополнения, которые не могут противоречить Типовому уставу товарищества домовладельцев. Годовое общее собрание членов товарищества проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 процентами голосов общего числа голосов товарищества, а также по требованию ревизионной комиссии. Уведомление о проведении общего собрания направляется в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания (за исключением годового собрания) указывается, по чьей инициативе созывается общее собрание и повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. Общее собрание товарищества правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов общего числа голосов в товариществе. В случае отсутствия кворума правление назначает новую дату и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания и считается правомочным независимо от числа голосов, которыми обладают присутствующие на нем домовладельцы. Решения, принятые общим собранием товарищества, являются обязательными для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые не приняли участия в голосовании (независимо от причины). 20. Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления или управляющий. В случае отсутствия вышеуказанных лиц председательствующий может быть избран из числа домовладельцев. 21. К исключительной компетенции общего собрания товарищества относится решение следующих вопросов: - внесение изменений и дополнений в устав товарищества; - избрание членов правления и ревизионной комиссии товарищества, заключение договора с управляющим на выполнение функций правления; - об управлении общей собственностью, кроме вопросов, переданных общим собранием товарищества в компетенцию правления (управляющего); - утверждение сметы расходов, годовых отчетов и баланса товарищества; - определение размеров обязательных взносов и платежей; - принятие решений о передаче в пользование объектов общей собственности третьим лицам либо домовладельцам; - принятие решений о реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), ремонте недвижимого имущества или возведении хозяйственных построек и иных сооружений; - введение ограничений на использование объектов общей собственности; - определение размера вознаграждения членам правления товарищества и/или управляющему. По вышеуказанным вопросам решения принимаются 3/4 голосов от общего числа голосов товарищества. 22. Правление товарищества в количестве не менее трех членов избирается общим собранием товарищества из числа домовладельцев сроком не более чем на два года. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания товарищества. 23. В компетенцию правления товарищества входит решение следующих вопросов: - осуществление контроля за своевременным внесением домовладельцами установленных взносов и платежей; - составление смет расходов товарищества и отчетов об их исполнении, годового отчета и баланса и представление их для утверждения общему собранию товарищества; - использование средств товарищества в соответствии с утвержденной общим собранием сметой расходов товарищества, если иное не предусмотрено уставом товарищества; - ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности о деятельности товарищества; - созыв и организация проведения ежегодного общего собрания товарищества; - решение иных вопросов, предусмотренных уставом товарищества. 24. Правление товарищества созывается председателем правления не реже одного раза в три месяца. Решение правления товарищества принимается 2/3 голосов членов правления. 25. Правление товарищества избирает из своего состава председателя правления товарищества. Председатель правления в пределах своей компетенции без доверенности действует от имени товарищества в соответствии с законодательством, настоящим Положением и уставом товарищества. 26. По решению общего собрания членов товарищества выполнение функций правления товарищества может быть возложено по договору на управляющего товарищества. 27. Для осуществления контроля за деятельностью товарищества общее собрание товарищества избирает ревизионную комиссию из числа домовладельцев или их представителей либо приглашает аудитора. Ревизионная комиссия (аудитор) проверяет деятельность правления или управляющего товарищества, годовой отчет и баланс, представленные общему собранию, проводит ревизию. Без заключения ревизионной комиссии (акта аудитора) общее собрание товарищества не вправе утвердить финансовый отчет, годовой баланс и общий размер обязательных взносов и платежей. 28. Ликвидация товарищества не может осуществляться по решению общего собрания членов товарищества. Товарищество считается ликвидированным в случаях: - приобретения одним лицом в собственность всех жилых и нежилых помещений в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере; - при физическом уничтожении или разрушении недвижимого имущества в жилищной сфере в случае невозможности его восстановления и замещения. Товарищество может быть ликвидировано по решению суда. Приложение к Временному положению о кондоминиуме АКТ приемки - передачи недвижимости в жилищной сфере по адресу:__________________________ в управление товариществу_________________ Комиссия в составе:___________________________________________ (руководителя принимающего юридического _______________, действующего на основании устава, и _________ лица - Ф.И.О.) ______________________________________________________________ (наименование жилищной организации, руководителя передающей ___________________________, действующего на основании устава, организации - Ф.И.О.) главного (старшего) бухгалтера передающей стороны ____________ (Ф.И.О.) и главного (старшего) бухгалтера принимающей стороны _________ (Ф.И.О.) составили настоящий акт о нижеследующем: недвижимость в жилищной сфере ________________________________ (наименование собственника) в объеме _____________________________________________________ (перечислить количество строений, их характеристика) балансовой стоимостью ______ тыс. руб. передается в управление товарищества _________________________________________________ (наименование принимающего юридического лица) приемка - передача недвижимости в жилищной сфере произведена на основании решения общего собрания домовладельцев о создании товарищества и следующих рабочих документов: 1. Список передаваемых жилых зданий и непосредственно с ними связанного другого недвижимого имущества. 2. Акты технического состояния передаваемого жилищного фонда и непосредственно с ним связанного другого недвижимого имущества. 3. Акт передачи технической документации (в случае ее отсутствия на момент передачи передающая организация обязана восстановить недостающую документацию за свой счет). Подписи: Подписи: передающей стороны принимающей стороны Приложение № 2 к постановлению главы Администрации области от 4 августа 1994 г. № 459 ПРИМЕРНЫЙ УСТАВ ТОВАРИЩЕСТВА ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ Порядок организации товарищества 1. Товарищество домовладельцев (далее именуется - товарищество) организуется путем объединения собственников недвижимого имущества в жилищной сфере (далее именуются - домовладельцы) в границах единого комплекса и на праве любой собственности (государственной, частной, муниципальной и др.), а также может создаваться по инициативе собственников одного многоквартирного дома и в том случае, когда часть собственников не желает объединяться. В последнем случае собственник обязан участвовать в общих расходах по обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования и придомовой территории пропорционально доли занимаемой площади в этом доме и выполнять требования Временного Положения о кондоминиуме и настоящего устава товарищества. 2. В границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере организуется одно товарищество. Для создания товарищества требуется объединение домовладельцев в количестве не менее двух. 3. Товарищество в своей деятельности руководствуется "Временным положением о кондоминиуме" и Уставом товарищества и иным законодательством Российской Федерации, регламентирующим вопросы собственности на жилье, содержания и эксплуатации жилищного фонда. 4. Для создания товарищества домовладельцы проводят учредительное собрание. Учредительное собрание принимает устав товарищества. После принятого решения об организации товарищества осуществляется регистрация товарищества путем уведомления уполномоченного органа местного самоуправления, на территории которого находится жилой фонд, и представления нотариально заверенного устава товарищества. 5. После регистрации товарищества или получения регистрационного свидетельства проводится общее собрание членов товарищества для избрания членов правления и ревизионной комиссии товарищества, заключения договора с управляющим. Цели и предмет деятельности товарищества 6. Товарищество создается с целью должной эксплуатации и управления недвижимым имуществом в жилищной сфере, а также нормального удовлетворения жилищно-бытовых потребностей членов товарищества. Домовладельцы через товарищество реализуют свои права по распоряжению общей собственностью. Основным направлением деятельности товарищества по удовлетворению жилищно - бытовых потребностей своих членов является участие последних денежными средствами в эксплуатации объектов собственности и граждан. Товарищество обеспечивает: - согласие домовладельцев о порядке реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью; - надлежащее техническое, противопожарное, экологическое и санитарное состояние недвижимого имущества в жилищной сфере; - осуществление деятельности по строительству, реконструкции, содержанию, ремонту, эксплуатации и управлению недвижимым имуществом в жилищной сфере; - обслуживание коммунальными услугами домовладельцев; - выполнение домовладельцами в границах недвижимого имущества в жилищной сфере правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, содержания домов и придомовых территорий; - защиту интересов домовладельцев; - представление общих интересов домовладельцев в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, в судах. 7. Товарищество осуществляет эксплуатацию принадлежащего ему имущества на началах самоокупаемости. Обслуживание недвижимости в жилищной сфере может осуществляться либо силами товарищества, либо государственными жилищно-эксплуатационными организациями, либо иными субъектами хозяйствования. Указанное обслуживание осуществляется на договорных началах с оплатой товариществом расходов на условиях, установленных действующим законодательством. Полное наименование и юридический адрес товарищества 8. Место нахождения Товарищества под соответствующим названием, счета в учреждениях банков и другие необходимые реквизиты. Права и обязанности товарищества 9. Товарищество приобретает статус юридического лица с момента получения регистрационного свидетельства товарищества. Товарищество имеет печать с собственным наименованием, счета в учреждениях банков и др. необходимые реквизиты. Товарищество обладает обособленным имуществом, может от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, арбитраже или третейском суде. Товарищество приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в пределах прав, предоставленных им по закону и уставу. 10. Также товарищество в соответствии с указанными целями имеет право: - получать кредиты в учреждениях банков в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством; - предоставлять услуги членам товарищества; - распоряжаться взносами членов товарищества и заемными средствами товарищества, расходуемыми на содержание и ремонт недвижимого имущества в жилищной сфере, на строительство и реконструкцию, погашение задолженности по кредитам, оплату труда работников товарищества, а также доходами от хозяйственной деятельности; - осуществлять строительство, реконструкцию жилого дома, хозяйственных и иных построек, а также иные действия, отвечающие целям и предмету деятельности товарищества. 11. Товарищество обязано: - обеспечивать своевременное поступление взносов, предназначенных для эксплуатации, содержания и ремонта недвижимого имущества в жилищной сфере; - выступать заказчиком на коммунальные услуги и заключать договора с соответствующими предприятиями и организациями на оказание этих услуг, производить их полную оплату; - осуществлять капитальный ремонт жилого дома; - обеспечить надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние недвижимого имущества в жилищной сфере; - самостоятельно определять организацию для обслуживания недвижимости в жилищной сфере, включая государственные жилищно - эксплуатационные и ремонтно - строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования, заключать договоры на обслуживание и ремонт дома; - заключать трудовой договор (контракт) с гражданами, которые будут заниматься обслуживанием (в случае обслуживания недвижимости в жилищной сфере силами товарищества). Порядок управления и распоряжения общей собственностью 12. Органами управления товарищества являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Высшим органом управления товарищества является общее собрание, в крупных объединениях таким органом может выступать конференция полномочных представителей, норма представительства в конференции устанавливается уставом. Объем полномочий высшего органа управления товарищества определяется действующим Законодательством и уставом товарищества. 13. К исключительной компетенции общего собрания товарищества относится решение следующих вопросов: - внесение изменений и дополнений в устав товарищества; - избрание членов правления и ревизионной комиссии товарищества, заключение договора с управляющим на выполнение функций правления; - об управлении общей собственностью, кроме вопросов, переданных общим собранием товарищества в компетенцию правления (управляющего); - утверждение сметы расходов, годовых отчетов и баланса товарищества; - определение размеров обязательных взносов и платежей; - принятие решений о передаче в пользование объектов общей собственности третьим лицам либо домовладельцам; - принятие решений о реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), ремонте недвижимого имущества или возведении хозяйственных построек и иных сооружений; - введение ограничений на использование объектов общей собственности; - определение размера вознаграждения членам правления товарищества и/или управляющему. По вышеуказанным вопросам решения принимаются 3/4 голосов от общего числа голосов товарищества. 14. Каждый член товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру общей площади, находящихся в его собственности жилых и/или нежилых помещений, исходя из соотношения 10 кв. метров общей площади - один голос. Округление до 1 голоса производится от 5 до 10 кв. метров общей площади. В случаях, когда в государственной, муниципальной собственности находится более 30 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления на общем собрании товарищества имеет только 30 процентов общего числа голосов в товариществе. 15. Периодичность созыва общего собрания (конференции), кворум, необходимый для его проведения, определяется уставом конкретного товарищества. Годовое общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 процентами голосов общего числа голосов товарищества, а также по требованию ревизионной комиссии. В случае отсутствия кворума правление назначает новую дату и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания и считается правомочным независимо от числа голосов, которыми обладают присутствующие на нем домовладельцы. Решения, принятые общим собранием товарищества, являются обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые не приняли участия в голосовании (независимо от причин). 16. Для ведения текущей работы, организации выполнения принятых решений общее собрание товарищества избирает правление товарищества в количестве не менее трех членов из числа домовладельцев сроком не более чем на два года. Правление товарищества избирает из своего состава председателя правления товарищества. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию. 17. В компетенцию правления товарищества входит решение следующих вопросов: - осуществление контроля за своевременным внесением домовладельцами установленных взносов и платежей; - составление смет расходов товарищества и отчетов об их исполнении, годового отчета и баланса и представление их для утверждения общему собранию товарищества; - использование средств товарищества в соответствии с утвержденной общим собранием сметой расходов товарищества, если иное не предусмотрено уставом товарищества; - ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности о деятельности товарищества; - созыв и организация проведения ежегодного общего собрания товарищества; - решение иных вопросов, предусмотренных уставом товарищества. 18. Решение правления товарищества принимается 2/3 голосов членов правления. Правление товарищества созывается председателем правления не реже одного раза в три месяца. По решению общего собрания членов товарищества выполнение функций правления товарищества может быть возложено по договору на управляющего товарищества. 19. Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов товарищества из числа домовладельцев или их представителей либо приглашает аудитора и является органом, контролирующим и ревизирующим деятельность правления или управляющего товарищества. 20. Споры между товариществом и его членами подлежат разрешению в судебном порядке, а споры между товариществом и государственными учреждениями, предприятиями, общественными, кооперативными и иными организациями рассматриваются в государственном арбитраже. Права и обязанности членов товарищества 21. Член товарищества имеет право: - самостоятельно без согласования с другими домовладельцами распоряжаться своей собственностью; - участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя; - избирать и быть избранным в органы управления и контроля товарищества; - вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов; - взыскивать с товарищества стоимость выполненного за свой счет необходимого ремонта в случае, если товарищество не исполнило взятых на себя обязательств; - на получение жилой площади, арендуемой товариществом на время капитального ремонта. Во время проживания на этой площади члены товарищества вносят за нее арендную плату. 22. Члены товарищества осуществляют право собственности на жилое помещение в соответствии с действующим законодательством. 23. Член товарищества сохраняет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Положением и уставом, в случае неиспользования домовладельцем принадлежащих ему жилых и/или нежилых помещений или отказа от пользования объектами общей собственности. 24. Член товарищества обязан: - соблюдать требования настоящего Положения и устава товарищества; - соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома и придомовой территории; - принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом недвижимого имущества в жилищной сфере, пропорционально размеру приходящейся на него доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества. Порядок образования и использования средств и фондов товарищества 25. Средства товарищества состоят из: - вступительных взносов; - взносов на ремонт дома, включая капитальный; - взносов на содержание и эксплуатацию дома (домов); - прочих поступлений. Все средства товарищества вносятся на соответствующие счета в учреждения банков. Взносы на содержание и эксплуатацию дома и придомовой территории, на ремонт дома, включая капитальный, используются только на указанные цели. Размер вступительных взносов определяется общим собранием товарищества. Взносы на обслуживание и ремонт дома и придомовой территории осуществляются в размерах, обеспечивающих покрытие всех общественно необходимых затрат на указанные виды работ и услуг, включая отчисления на капитальный ремонт дома. Размеры взносов на обслуживание и ремонт дома и придомовой территории устанавливаются договором. 26. По решению общего собрания домовладельцев товарищество может образовывать специальные фонды (резервный, страховой и другие), расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в Уставе задачам товарищества. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества. Порядок и размеры участия каждого члена товарищества в финансировании расходов на строительство, содержание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества, находящегося в общей собственности 27. Домовладельцы участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержания придомовой территории пропорционально размеру общей площади, находящихся в их собственности жилых и/или нежилых помещений. Участие собственников жилых помещений в указанных расходах определяется исходя из формулы: С разделить на П, умножить на П1, получаем У, где: С - стоимость проведенных работ; П - общая площадь всех жилых и/или нежилых помещений дома; П1 - общая площадь конкретного собственника; У - денежное участие конкретного собственника. Порядок ликвидации товарищества 28. Деятельность товарищества прекращается с ликвидацией его дел и имущества в случаях: - приобретения одним лицом в собственность всех жилых и нежилых помещений в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере; - при физическом уничтожении или разрушении недвижимого имущества в жилищной сфере в случае невозможности его восстановления и замещения; - решения суда. 29. Ликвидация дел товарищества производится в соответствии с законодательством РФ и постановлениями РФ, с обязательным участием представителя соответствующего органа исполнительной власти. 30. Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения всех предъявленных к товариществу претензий, выполнения принятых им обязательств по погашению задолженности по кредитам, подлежит распределению между домовладельцами. Все дела и документы товарищества передаются правопреемнику. Приложение № 3 к постановлению главы Администрации области от 4 августа 1994 г. № 459 ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР ОБ УЧРЕЖДЕНИИ СОВМЕСТНОГО ВЛАДЕНИЯ В ФОРМЕ КОНДОМИНИУМА ТОВАРИЩЕСТВА ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ ________________________________________ (соответствующее название) от "___"_____________1994 год Раздел 1. Общие положения Статья 1.1. Создание товарищества Нижеподписавшиеся домовладельцы недвижимости в жилищной сфере, расположенной по адресу:_________________________________________, настоящим договором учреждают совместное владение в форме кондоминиума в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и другим действующим законодательством, который получает название товарищество "_______________" (далее именуется - товарищество). Статья 1.2. Интересы собственников жилых помещений а) Подчинение интересов. Нижеподписавшиеся собственники жилых помещений и члены товарищества настоящим подчиняют свои интересы в отношении совместного владения землей и объектами совместного пользования в здании, расположенном по адресу:_________________________________, с целью совместного владения указанной землей и объектами совместного пользования. Право совместного пользования землей передано товариществу в соответствии с постановлением соответствующего органа исполнительной власти (государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей и водой, договор бессрочного пользования земельным участком). б) Поэтажные планы. Поэтажные планы с указанием границ между квартирами прилагаются к настоящему учредительному договору и будут зарегистрированы одновременно с настоящим учредительным договором. в) Схема распределения долей участия. Схема распределения долей участия прилагается к настоящему учредительному договору и будет зарегистрирована одновременно с настоящим учредительным договором. Доля участия останется закрепленной за каждой квартирой и не должна отделяться от нее, доля участия должна передаваться вместе с квартирой, за которой она закреплена, даже если это специально не оговаривается в сертификате владения или любом другом документе, передающем владение, или налоговом документе на эту квартиру. Доля участия в неделимой собственности на объекты совместного пользования и в общих затратах, а также процент голосов определяются на основе соотношения общего метража данной квартиры к суммарному метражу всех квартир. Раздел 2. Квартиры и объекты совместного пользования Статья 2.1. Квартиры а) Схемы квартир (поэтажные планы). б) Границы квартир. Физические границы квартир определяются следующим образом: жилая квартира в соответствии с поэтажным планом состоит из площади и элементов благоустройства, ограниченных стенами, полом и потолком данной квартиры, при условии, однако, что материал стен, пола и потолка (за исключением поверхностей - реек, досок, штукатурки, краски, покрытия стен, керамической плитки, виниловой пленки, декоративной лепки и деревянных полов) являются объектом совместного пользования, перегородки, двери и окна квартир, не входящие в объекты совместного пользования, являются частью этих квартир. Элементы благоустройства, находящиеся в указанных границах, включая (без ограничений) любое обогревательное или кондиционирующее оборудование, электрические переключатели, провода, трубы, телевизионные, телефонные и электрические розетки, служащие исключительно для данной квартиры, являются частью этой квартиры. в) В состав квартиры не входят: мусоропроводы, дымоходы, трубы, провода, несущие стены, несущие колонны или любые другие конструкции и оборудования, находящиеся частично внутри, частично вне указанных границ квартиры, и которые проходят через внутренние стены или составные части квартиры для цели предоставления коммунальных услуг любой другой квартире или объектам совместного пользования. Статья 2.2. Объекты совместного пользования а) Объекты совместного пользования. Объекты совместного пользования включают все составные части недвижимости, не входящие в состав квартир, а также без каких - либо ограничений включают следующее: 1) фундаменты, колонны, балки и несущие конструкции здания; 2) наружные стены здания, стены, полы и потолки, окружающие квартиры, за исключением тех частей этих стен, полов и потолков, которые являются частью квартиры, в соответствии со статьей 4.3 настоящего учредительного договора, и все стены и конструкции, отделяющие квартиры от холлов, коридоров и лестниц (за исключением тех частей стен, которые являются частью квартир, в соответствии со статьей 2.1 настоящего учредительного договора); 3) холлы, коридоры, лестницы, шахты лифта, прачечные, счетчики, механическое оборудование, телефонные коммуникации, оборудование по вывозу мусора, вентиляционное оборудование, складские помещения, площадки отдыха или места проведения собраний, подъезды и входы в здание; 4) насосы, трубы, провода, кабели, водопроводы и другое оборудование, относящееся к водоснабжению, электропитанию, освещению, телефонной связи, сбору мусора, кондиционеры, служащие для удовлетворения нужд более, чем одной квартиры и/или части объектов совместного пользования, независимо от их действительного расположения; 5) оборудование и установки, существующие в здании или на других объектах недвижимости для общего пользования, необходимые или повышающие удобство проживания, облегчающие совместную эксплуатацию или повышающие безопасность недвижимости; 6) поверхности подъездных путей, пешеходных путей, пешеходных дорожек, мест парковки и придомовая территория. б) Объекты ограниченного совместного пользования. Объекты ограниченного совместного пользования включают все объекты совместного пользования, предназначенные для исключительного пользования какой - либо квартиры или группы квартир. в) Владение объектами совместного пользования. Владение объектами совместного пользования является совместным или индивидуальным, и ни один собственник квартиры или любое другое лицо, обладающее долей участия в недвижимости, включая без ограничений землевладельца, не может производить никаких действий по разделу владения объектами совместного пользования, за исключением событий, определенных далее в настоящем учредительном договоре в отношении конфискации имущества, нанесения ущерба, разрушения, или в случае прекращения деятельности товарищества в соответствии с законодательством. Раздел 3. Ремонт и реконструкция Статья 3.1. Модернизация, усовершенствование и дополнительные постройки, перенос границ квартир и раздел квартир. Любые модернизации, усовершенствования, переделки и дополнительное строительство, производимое собственником квартиры в отношении квартиры или здания должны отвечать следующим условиям: 1) ни один собственник квартиры не может производить никаких модернизаций, усовершенствований, переделок и дополнительного строительства в отношении объектов совместного пользования или любой квартиры, если таковые модернизации, усовершенствования, переделки и дополнительное строительство нарушают структурную целостность или систему механического или электрического оборудования здания или любой части здания, не получив сначала одобрения со стороны товарищества. Заявки на проведение таких модернизаций, усовершенствования, переделок и дополнительного строительства, исполнительный орган дает свой ответ в течение 30 дней и в случае отсутствия ответа со стороны исполнительного органа по истечение этого срока, считается, что ответ положительный; 2) собственнику квартиры не требуется согласие товарищества для проведения модернизации, усовершенствования, переделок и дополнительного строительства в отношении его квартиры в случаях, не подпадающих под действие положения предыдущего параграфа; 3) все модернизации, усовершенствования, переделки и дополнительное строительство, производимое собственником квартиры, должны осуществляться строго в соответствии с планами и спецификациями, одобренными товариществом, и только за счет собственника квартиры; 4) независимо от того, требуется ли согласие товарищества, никаких модернизаций, усовершенствований, переделок и дополнительного строительства не может быть проведено собственником квартир без предварительного получения разрешения со стороны соответствующих административных органов и все такие модернизации, усовершенствования и дополнительное строительство должны осуществляться строго в соответствии с правилами и инструкциями административных органов; 5) независимо от того, требуется ли согласие товарищества, собственник квартиры должен обеспечить страхование против возможного ущерба всех совместно застрахованных объектов, в результате проведения работ, собственник квартиры должен возместить товариществу все затраты, потери и расходы, связанные с проводимыми им работами; 6) все модернизации, усовершенствования, переделки и дополнительное строительство должны производиться таким образом, чтобы свести к минимуму беспокойство, доставляемое другим собственникам квартир. По усмотрению товарищества заявки на модернизации, усовершенствования, переделки и дополнительное строительство должны сопровождаться одновременным уведомлением тех собственников квартир, чьи интересы могут быть затронуты. Статья 3.2. Владение смежными помещениями. В соответствии с положениями статьи 3.1 данного раздела, без внесения поправок в учредительные документы собственник квартиры, владеющий смежными комнатами, может изменить часть стены или потолка для сооружения прохода или проходов между двумя комнатами, и такие комнаты будут считаться отдельными комнатами. Статья 3.3. Перенос границ между квартирами. При условии соблюдения положений статьи 3.1 настоящего раздела границы между смежными квартирами могут быть перенесены посредством внесения поправок в учредительные документы после подачи заявления в товарищество собственников квартир, к такому заявлению должен быть приложен план переноса границ и изложены предложения по пересмотру долей участия, которое должно последовать после переноса границ. После получения заявления товарищество будет иметь в своем распоряжении 30 дней для рассмотрения заявления, и если товарищество не посчитает предлагаемые изменения нерациональными, то оно выносит свое решение в отношении заявления, готовит и регистрирует необходимые поправки к учредительным документам, заявители несут все расходы по подготовке и регистрации поправок к учредительным документам. Статья 3.4. Раздел квартир. Собственник квартиры может разделить квартиру на две или более квартиры при условии соблюдения требований и процедур, изложенных в статье 3.3 настоящего раздела. Сумма долей участия, закрепленная за каждой квартирой, образовавшихся в результате каждого такого деления, должна быть равной доле участия разделенной квартиры. Раздел квартир разрешается только в том случае, если каждая вновь образованная квартира будет иметь кухню и ванную. Товарищество может запретить раздел любой квартиры, если будет обнаружено, что одна из вновь образованных квартир, или обе, не имеют отдельного входа, или устройство входов может причинить беспокойство другим квартирам, или это будет мешать пользованию объектами совместного пользования. Статья 3.5. Планы. После завершения работ, собственник квартиры должен передать в товарищество копию планов и спецификации, где указываются все внесенные изменения, модернизация и пристройки. Статья 3.6. Развитие жилищного товарищества. В товариществе находится ____ квартир, число квартир в товариществе может быть увеличено путем нового строительства или перестройки объектов совместного пользования только большинством голосов собственников и в том случае, если квартиры добавляются к товариществу путем нового строительства или перестройки объектов совместного пользования, доли квартир в товариществе должны быть скорректированы в соответствии с суммой расчета долей участия, определенной в статье 1.3 и зарегистрированной в приложении к учредительному договору. Раздел 4. Управление жилищным товариществом Статья 4.1. Общее собрание собственников. а) Общие вопросы. Управление недвижимостью осуществляется общим собранием собственников квартир, которое должно быть организовано в соответствии с основами, настоящим учредительным договором и уставными нормами, каждый собственник является членом товарищества. Голосование должно производиться на основе количества голосов, которыми обладают члены товарищества. б) Деятельность, требующая согласия групп собственников квартир. Деятельность, требующая согласия групп собственников квартир и затрагивающая интересы остальных собственников квартир должна быть одобрена большинством собственников квартир и большинством собственников квартир, соответствующей группы. в) Требование общего согласия. Никакое изменение границ квартир или увеличение долей участия квартир не может быть произведено без общего согласия собственников квартир, чьи интересы затронуты этими изменениями или пристройками. Статья 4.2. Исполнительный орган. а) Управление товариществом за исключением случаев, указанных в учредительных документах, осуществляется исполнительным органом, выбираемым собственниками квартир в соответствии с положениями устава. б) Ограничения, накладываемые на деятельность исполнительного органа. Исполнительный орган не может действовать от лица товарищества в следующих случаях, по каждому из которых должно быть проведено голосование собственников квартир в соответствии с положениями настоящего учредительного договора и устава: 1) внесение поправок к учредительным документам; 2) прекращение деятельности товарищества; 3) выборы членов исполнительного органа или решение по поводу квалификации, полномочий, обязанностей и сроков работы исполнительного органа, за исключением тех случаев, когда исполнительный орган может заполнить вакансии в совете до истечения срока своей работы; 4) заем денежных средств от имени товарищества или помещение под залог всего или части объектов совместного пользования или залог права товарищества в отношении любых будущих долгов, включая все без ограничения долговые обязательства по общим расходам. Статья 4.3. Эксплуатация, ремонт и реконструкция. а) Объекты совместного пользования. Товарищество осуществляет эксплуатацию, ремонт и реконструкцию всех объектов совместного пользования, за исключением тех частей объектов ограниченного совместного пользования, в отношении которых в соответствии с положениями настоящего учредительного договора эксплуатация, ремонт и реконструкция должны осуществляться не всеми собственниками квартир. б) Квартиры. Каждый собственник квартиры должен осуществлять эксплуатацию, ремонт и реконструкцию всех составных частей своей квартиры, за исключением той ее части, в отношении которой в соответствии с положениями настоящего учредительного договора эксплуатация, ремонт и реконструкция должны осуществляться товариществом. в) Объекты ограниченного совместного пользования. Эксплуатация, ремонт и реконструкция объектов ограниченного совместного пользования должны осуществляться товариществом. г) Ремонт, вызванный небрежностью. Каждый собственник квартиры должен возместить товариществу и другим собственникам квартир любой ущерб, нанесенный им или членами его семьи, или любым лицом, занимающим данную квартиру с согласия собственника квартиры, объектам совместного пользования или любым другим квартирам в результате небрежности или умышленно, включая любой ущерб, нанесенный другой квартире или объектам совместного пользования, в результате неправильной эксплуатации, ремонта или реконструкции ее собственником. д) Специальные услуги. Собственник квартиры или группа собственников квартир может потребовать от исполнительного органа оказания специальных услуг относительно управления или эксплуатации недвижимости, которые обычным порядком не предоставляются собственникам квартир со стороны товарищества. Исполнительный орган может по своему усмотрению обеспечить оказание таких услуг, полная стоимость которых (включая, если того требует исполнительный орган, соответствующий доход для товарищества) относится на счет собственника (или собственников) квартиры, требующих оказания таких услуг. Статья 4.4. Общие расходы. а) Обязательство уплаты. Каждый собственник квартиры участвует в общих расходах и обязан осуществлять соответствующие платежи, пропорционально своей доле участия в общей сумме долей участия товарищества. Обязательство уплаты общих расходов возникает с момента вступления во владение данной квартирой. Общие расходы являются обязательством собственников квартир и их преемников в отношении права собственности на квартиру и покупатель квартиры должен будет нести обязательства по любой задолженности предыдущего владельца квартиры. б) Определение общих расходов. Общие расходы периодически определяются исполнительным органом в уставных нормах товарищества, но должны в любом случае включать: 1) общие расходы на управление, ведение бухгалтерской отчетности, юридические услуги, страхование и другие услуги, которые осуществляет товарищество; 2) эксплуатация, ремонт и содержание недвижимости, за исключением тех частей недвижимости, эксплуатация, ремонт и содержание которых должно осуществляться собственниками квартир в соответствии с настоящим учредительным договором; 3) такие средства, которые исполнительный орган считает необходимым и которые специально включены в бюджет товарищества в раздел резерва оборотных средств товарищества и любые средства, необходимые для покрытия дефицита бюджета за прошлые годы; 4) такие средства, которые исполнительный орган считает необходимыми и которые специально включены в бюджет товарищества в раздел возмещения основных средств и фонд развития, если такой вид расходов необходим. в) Сроки платежей. Платежи по общим расходам должны осуществляться в такие сроки и таким образом, как это определено уставом. г) Резервный фонд на капитальный ремонт. Любой резервный фонд на возмещение основных средств должен соответствовать степени износа основных средств недвижимости и оценочной стоимости обновления, и должен использоваться только целевым порядком, кроме случаев, когда использование на другие цели одобрено большинством собственников квартир. Любые средства, включенные в резервный фонд на обновление не возвращаются собственнику квартиры при продаже им своей квартиры. Статья 4.5. Специальные расходы. а) Общие вопросы. Стоимость эксплуатации, ремонт и реконструкция объектов ограниченного совместного пользования будет считаться специальными расходами, отнесенными на счет соответствующих квартир, и не должны включаться в общие расходы. б) Определение общих специальных расходов. Большинством голосов собственников квартир товарищество может периодически относить расходы на эксплуатацию, ремонт и реконструкцию указанных объектов ограниченного совместного пользования на счет собственников квартир, использующих и распоряжающихся данными объектами ограниченного совместного пользования. в) Оплата услуг, штрафы и стоимость работ. Специальные расходы, отнесенные на счет части собственников квартир в соответствии с положениями настоящей статьи, включают также любые виды оплаты услуг, штрафы и стоимость работ, отнесенные на счет собственника квартиры в соответствии с настоящим учредительным договором, любые издержки на платежи, отнесенные на счет собственников квартир по специальным услугам, оказываемым товариществом по требованию собственника квартиры; любые издержки или компенсации убытков, отнесенные на счет собственника квартиры в результате ущерба, нанесенного объектом совместного пользования или любой другой квартире в соответствии со статьей 4.3 (г) настоящего учредительного договора. г) Схема оплаты. Специальные расходы, начисленные в соответствии с настоящей статьей, не должны включаться в общие расходы, а должны прямо и своевременно относиться на счет собственников квартир, которых это касается, и должны быть оплачены в те сроки и таким образом как это определено уставом. Статья 4.6. Специальные сборы. Периодически по мере необходимости покрытия расходов жилищного товарищества исполнительный орган после передачи уведомления и объяснительной записки может произвести специальные начисления, сборы для уплаты собственниками квартир. Если сумма таких сборов превышает 10 % бюджета товарищества на текущий финансовый год, такие специальные сборы должны быть утверждены собственниками квартир таким же образом, как осуществляется утверждение бюджета товарищества в соответствии с положениями статьи 4.2 настоящего учредительного договора. Специальные сборы должны быть уплачены в такие сроки и таким образом, как это определено уставом. Статья 4.7. Общие доходы. Любые виды общих доходов товарищества должны в первую очередь направляться на покрытие задолженности собственников квартир по объектам совместного пользования пропорционально их долям участия, оставшаяся часть, если таковая имеется, должна использоваться в соответствии с планом, принятым исполнительным органом после уведомления и объяснительной записки, и утвержденным собственниками квартир, таким же образом как осуществляется утверждение бюджета товарищества в соответствии с положениями статьи 4.8 настоящего учредительного договора. Статья 4.8. Принятие бюджета. Перед началом каждого финансового года исполнительный орган должен подготовить и принять годовой бюджет товарищества на финансовый год, и в течение 30 дней со дня принятия бюджета ознакомить с ним собственников квартир вместе с уведомлением о дате общего собрания собственников квартир для рассмотрения и утверждения предлагаемого бюджета. Такое собрание должно быть проведено не раньше, чем через 10 дней и не позднее, чем через 30 дней после дня рассылки этого уведомления. Бюджет считается принятым, когда на таком собрании принято 3/4 голосов от общего числа голосов товарищества. Если предлагаемый бюджет отвергнут, то раньше принятый собственниками квартир бюджет будет действовать до тех пор, пока не будет принят следующий бюджет, по своему усмотрению. Исполнительный орган может перед принятием бюджета разослать проект бюджета вместе с уведомлением и объяснительной запиской или разослать уведомление и провести слушание. Статья 4.9. Годовая ревизия. Бухгалтерские книги и отчеты товарищества ежегодно подвергаются ревизии в установленном порядке. Раздел 5. Права собственности Статья 5.1. Право сдачи в аренду или продажи квартир. Каждый собственник квартиры сохраняет за собой право продажи или сдачи в аренду своей квартиры любым другим лицам без предварительного согласования или одобрения товарищества или исполнительного органа. Статья 5.2. Другие права собственников квартир и жилищного товарищества. Собственникам квартир и товариществу предоставляются следующие права: 1) проход (вход и выход) через объекты совместного пользования. Каждый собственник квартиры или лицо в ней проживающее имеет право входа и выхода, проходы через объекты совместного пользования, когда это необходимо для доступа в квартиру, и это право является принадлежностью права собственности на каждую квартиру и не может быть прекращено или временно как товариществом, так и любым его членом; 2) право использования и доступа к объектам совместного пользования. Каждый собственник квартиры наряду с другими собственниками квартир имеет право использования и доступа к объектам совместного пользования, включая трубопроводы, провода, кабели, канализационные системы, счетчики, колонны, несущие и кровельные конструкции, и другое аналогичное оборудование, расположенное в любых квартирах или объектах совместного пользования. Каждый собственник квартиры должен предоставлять право доступа собственникам других квартир к таким объектам совместного пользования, расположенным в его квартире в целях использования, ремонта и реконструкции; 3) каждый настоящий или будущий собственник квартиры (и лица, проживающие в его квартире, в случае необходимости должен предоставлять доступ в его квартиру управляющему, состоящему на службе товарищества или любому другому лицу, уполномоченному исполнительным органом в целях проведения профилактической инспекционной проверки состояния оборудования в квартире, в чрезвычайной ситуации, доступ в квартиру должен быть немедленным независимо от того, присутствует в ней владелец или его нет, и управляющий или уполномоченное лицо может разрешить рабочим, нанятым товариществом или управляющим, в эту квартиру в целях ремонта и предотвращения нанесения ущерба всему зданию. Статья 5.3. Ограничения по использованию. а) Владение квартирой. Владение квартирой и закрепленной за ней долей участия и объектами совместного пользования является предметом соглашения. Ограничения и правила использования, определенные в учредительных документах и правилах, с учетом внесения периодических поправок, устанавливаются настоящим документом в целях защиты недвижимости и квартир и сохранения их качества, на время существования товарищества. Положения учредительных документов и правила накладывают определенные ограничения и обязанности на пользование недвижимостью и являются обязательными для всех сторон, имеющих право собственности или долю участия в недвижимости, или любой ее части, а также это касается их наследников, правопреемников, и служат на благо всех собственников квартир. До прекращения деятельности товарищества ни один собственник квартиры не может исключить себя или свою квартиру из сферы действия учредительных документов. б) Специфические ограничения. В целях обеспечения благоприятных условий использования недвижимости и для обеспечения благосостояния и безопасности собственников квартир и лиц, в них проживающих, для сохранения качества квартир и их стоимости, использование недвижимости должно быть предметом ограничений в соответствии со следующими положениями: 1) объекты совместного пользования должны использоваться только по прямому назначению, и без нарушения прав других собственников квартир по пользованию объектами совместного пользования; 2) собственник квартиры имеет право не разрешить использовать его квартиру в противозаконных целях, не соответствующих назначению жилого здания, или в целях, запрещаемых настоящим учредительным договором; 3) все жильцы, арендующие квартиры, должны выполнять условия пользования квартирой, определенные в настоящем учредительном договоре и правилах товарищества, которые настоящим договором включаются в договор аренды, заключаемый с любым арендатором квартиры. В случае нарушения лицом, проживающим у собственника квартиры, учредительных документов и правил, исполнительный орган может после передачи уведомления и заслушивания отчета со стороны собственности квартиры, принять меры к выселению арендатора и прекращения аренды, если исполнительный орган выступал в качестве арендодателя по договору аренды; 4) ни одна квартира, определенная в настоящем учредительном договоре и поэтажных планах в качестве жилой квартиры, не может быть использована как нежилое помещение без внесения поправки в учредительный договор в соответствующем порядке. Статья 5.4. Использование нежилых помещений. Ни один собственник нежилого помещения не имеет права использовать это помещение в следующих целях: 1) производства или сборки промышленных товаров; 2) приготовления или продажи пищевых продуктов; 3) в иных целях по решению общего собрания товарищества. Статья 5.5. Правила. Исполнительный орган после передачи уведомления имеет право принять необходимые правила относительно деятельности товарищества. Статья 5.6. Безусловное соблюдение положений учредительных документов. а) Общие вопросы. Исполнительный орган имеет право требовать выполнения положений учредительных документов или правил от собственников квартир любыми законными средствами, включая привлечение к суду (арбитражному суду) для наложения ареста на имущество в соответствии с параграфом (г) настоящей статьи. Кроме того, исполнительный орган имеет право при условии передачи уведомления и заслушивании отчета и без получения согласия от собственника квартиры устранить в этой квартире ситуацию, которая находится в противоречии с учредительными документами и правилами. б) Штрафы и другие денежные начеты. Исполнительный орган может установить штрафы и пени за нарушение условий учредительных документов, включая несвоевременное внесение платы за объекты совместного пользования, по специальным сборам или специальным расходам. Такие штрафы и пени устанавливаются уставом товарищества. в) Уведомление и заслушивание отчета. Помимо случаев требования уплаты задолженности за использование объектов совместного пользования, задолженности по специальным сборам или специальным расходам и кроме чрезвычайных ситуаций, когда исполнительный орган должен принимать меры по защите объектов совместного пользования, прав или собственности других собственников квартир, перед принятием мер по принуждению выполнения собственником квартиры любых положений учредительных документов или правил, включая (без каких - либо ограничений) наложение штрафов и пени, исполнительный орган должен предоставить тому собственнику квартиры возможность получения уведомления и заслушивания его отчета. г) Право удержания имущества за долги. Каждый собственник квартиры настоящим документом предоставляет товариществу право удержания имущества за долги в отношении его квартиры за несвоевременное внесение платы за использование объектов совместного пользования, по специальным сборам и специальным расходам в соответствии с учредительными документами. Такое право включает: 1) реализацию этого права аналогично процедуре, предусмотренной для залога недвижимости в соответствии с Законом РФ; 2) признание посредством регистрации настоящего учредительного договора, при отсутствии дальнейшей регистрации иных дополнительных документов или соглашений. Раздел 6. Страхование, ущерб и разрушение Статья 6.1. Страхование. а) Типы страхования. В соответствии с экономической ситуацией исполнительный орган получает: 1) страхование недвижимости от любых возможных убытков по совместно - застрахованным объектам; 2) страхование обязательства по защите товарищества и собственников квартир от исков относительно ущерба при использовании объектов совместного пользования. б) Страхование недвижимости. Страхование недвижимости, осуществляемое товариществом, включает страхование всего здания, включая квартиры, но сюда не входят: 1) личное имущество собственников квартир, находящиеся в квартирах; 2) приборы и устройства в квартирах; 3) покрытие стен в квартирах и украшений на них. Сумма страхового возмещения составляет 100 % суммы полных издержек возмещения для здания, рассчитанных на время заключения страхового соглашения и на каждую дату возобновления этого соглашения. Собственники квартир несут ответственность за страхование их личного имущества и предметов, не застрахованных по положениям настоящего раздела. в) Страхование долговых обязательств. Страхование долговых обязательств производится на случай смерти, увечья или повреждения собственности и осуществляется в такой сумме, которая определяется исполнительным органом. г) Страховой полис. Страховой полис включает следующие положения: 1) никакие действия или упущения со стороны любого из собственников квартир, кроме случаев, когда действия осуществляются от имени товарищества, не могут аннулировать страхового полиса или служить условием страхового возмещения; и страхователь пользуется своим правом, в случае необходимости, принять меры против конкретного собственника квартиры, члены его семьи или лица, проживающего в его квартире за любые действия или упущения; 2) страховой полис обеспечивает первоочередное страховое возмещение, независимо от наличия другого полиса или полисов других собственников квартир; 3) в соответствии с условиями страхования недвижимости все убытки возмещаются непосредственно товариществу, и страховое возмещение может быть выплачено товариществу или доверенному лицу, по указанию товарищества; 4) в соответствии с условиями страхования долговых обязательств каждый собственник квартиры является объектом страхования по условиям полиса в отношении обязательств по использованию объектов совместного пользования или вследствие членства в товариществе; 5) страхователь не может отменить или отказаться возобновить полис ранее, чем через 30 дней после передачи письменного уведомления в товарищество о предлагаемом прекращении или отказе от возобновления. Статья 6.2. Ущерб и разрушение. а) Обязанность проведения восстановительных работ. Стоимость любой части недвижимости, в отношении которой осуществляется страхование исполнительным органом в соответствии с настоящим учредительным договором, должна быть возмещена и сами объекты должны быть восстановлены сразу же, кроме случаев, когда: 1) товарищество прекращает свою деятельность в соответствии с положениями учредительного договора и действующего законодательства; 2) или такой ремонт или реконструкция не разрешены по условиям существующего законодательства; 3) или 25 % собственников квартир, включая тех из них, квартиры которых не нуждаются в ремонте и восстановлении, проголосуют против. б) Затраты. Стоимость любого ремонта или восстановительных работ в отношении недвижимости в пределах страхового возмещения являются общими расходами. в) Планы. Недвижимость должна быть отремонтирована и восстановлена в соответствии с первоначальными планами и спецификациями, если только изменения в эти планы и спецификации не были внесены большинством собственников квартир и 50 % кредиторов. г) Ремонт, проводимый лишь в отношении части недвижимости. В случаях, когда ремонту и восстановлению подвергается лишь часть недвижимости: 1) страховое возмещение, выплаченное при нанесении ущерба объектам совместного пользования, будет использовано для восстановления поврежденных объектов совместного пользования до состояния, аналогичного остальной части недвижимости; 2) страховое возмещение, выплаченное при нанесении ущерба квартирам или объектам ограниченного совместного пользования будет распределено между собственниками квартир, в которых не было произведено ремонта или восстановительных работ, или их кредиторами, в соответствии с требованиями законодательства; 3) оставшаяся часть (если таковая имеется) страхового возмещения будет распределена между собственниками квартир пропорционально их долям участия в товариществе; 4) доли участия в товариществе должны распределяться между оставшимися собственниками квартир в случае, если какие - то квартиры не будут восстановлены, в учредительные документы при этом вносятся соответствующие поправки. Статья 6.3. Выплата сумм и страхового возмещения. Доверенное лицо по вопросам страхования, если таковые имеются, или товарищество держит все суммы страхового возмещения для нужд всех собственников квартир и производит оплату стоимости ремонта и восстановительных работ недвижимости по мере надобности. Собственник квартиры или кредитор не имеют право на получение суммы страхового возмещения, пока недвижимость не была полностью отремонтирована или восстановлена, или пока товарищество не прекратит свою деятельность в соответствии с условиями настоящего учредительного договора и действующего законодательства. При выплате страхового возмещения в ходе ремонта и восстановления недвижимости доверенное лицо по страхованию должно действовать по усмотрению исполнительного органа в отношении сумм выплат и субъектов выплат. Статья 6.4. Конфискация. В случае конфискации всей недвижимости по решению правительственных органов суммы, выплаченные в связи с такой конфискацией должны быть уплачены товариществу от имени всех собственников квартир, и выплачены товариществом в соответствии с положениями настоящего учредительного договора и действующего законодательства, определяющими порядок выплаты сумм страхового возмещения, в случае, если конфискации правительственными органами подлежит только часть недвижимости, и не представляется возможным произвести ремонт и восстановление недвижимости до первоначального состояния. Суммы, выплачиваемые в ходе такой конфискации, должны быть выплачены товариществу и распределены в соответствии с положениями настоящего учредительного договора, установленными в параграфе (г) настоящей статьи, трактующей вопросы ремонта и восстановительных работ по части недвижимости. Раздел 7. Права кредиторов по ипотечному кредиту Статья 7.1. Уведомление о будущих действиях. Товарищество сразу передает письменное уведомление каждому кредитору в: 1) каждом случае повреждения, разрушения или конфискации правительственными органами любой части объектов совместного пользования или любой квартиры, по которым кредитор держит закладную; 2) любом признании недействительности, отмене или существенной модификации любого страхового полиса, находящегося у товарищества; 3) любом намерении товарищества относительно принудительного сбора задолженности по объектам совместного пользования с какого - либо собственника квартиры, на которую у кредитора находится закладная; 4) любом предполагаемом шаге, который потребует согласия со стороны кредитора в соответствии с положениями настоящего учредительного договора. Статья 7.2. Поправка к учредительным документам. Ни одна поправка какого - либо из основных положений учредительных документов не может быть осуществлена без учета мнения кредиторов. К таким положениям относится (без ограничений) любые положения, касающиеся: 1) расчета обязательств по объектам совместного пользования; 2) прав голоса; 3) долей участия, закрепленных за квартирами; 4) положений по созданию резервного фонда на нужды ремонта, эксплуатации и возмещению объектов совместного пользования; 5) страхового возмещения; 6) наложения ограничения на права пользования, продажи и аренды квартиры; 7) любых прав, предоставляемых кредиторам в соответствии с настоящим учредительным договором; 8) изменении границ квартир или разделения квартир (за исключением случаев, когда изменения границ и разделение квартир требуют согласий только кредиторов, являющихся держателями закладной по таким квартирам). Статья 7.3. Действия товарищества. Товарищество или его исполнительный орган не может предпринимать нижеизложенных шагов без учета мнения кредиторов, являющихся держателями закладной по конкретным квартирам: 1) передача любых объектов совместного пользования (за исключением случаев, когда выдача разрешения или лицензий на установку оборудования не будет считаться передачей); 2) реставрация и ремонт недвижимости после нанесения ущерба или разрушения, проводимые методами, отличными от определенных; 3) прекращение деятельности товарищества; 4) слияние товарищества с другим товариществом в ассоциацию товарищества в соответствии с действующим законодательством; 5) закладывать или передать будущие доходы или поступления товарищества, включая право на получение платежей по задолженности по общим расходам. Статья 7.4. Ревизия бухгалтерской документации и книг. Товарищество должно предоставлять любому кредитору по ипотечному кредиту право инспектировать финансовую документацию товарищества в обычные рабочие часы, а по просьбе кредитора по ипотечному кредиту предоставлять копию текущих финансовых отчетов товарищества. Статья 7.5. Право на отсрочку. После получения уведомления от товарищества о его намерении воспользоваться правом предпринять действия в отношении владельцев квартир за неуплату доли общих расходов, специальных сборов или специальных расходов кредитор по ипотечному кредиту будет иметь в своем распоряжении 30 дней со дня представления такого уведомления для уплаты товариществу всех причитающихся сумм по квартире, а товарищество должно воздержаться от применения каких либо санкций против собственника квартиры до истечения этого 30-дневного периода. В случае, если кредитор по ипотечному кредиту предпочтет заплатить причитавшиеся суммы товариществу и продолжит делать своевременные платежи по квартире, товарищество должно приостановить дальнейший иск в отношении собственника квартиры в связи со сбором причитающихся сумм. Статья 7.6. Вступление кредитора по ипотечному кредиту во владение недвижимости имуществом. Получая в собственность квартиру за счет использования своих прав в соответствии с закладной, кредитор по ипотечному кредиту наследует все права и обязанности владельца квартиры, приобретенной таким образом при условии, что задолженность кредитора по ипотечному кредиту по неоплаченным общим расходам не превосходит сумму доли общих расходов квартиры за тот финансовый год, в который кредитор по ипотечному кредиту получает квартиру в собственность. Статья 7.7. Обязательное выполнение. Положения данной статьи защищают права кредиторов по ипотечному кредиту и их законных преемников. Любой кредитор по ипотечному кредиту может воспользоваться ими, прибегнув к мерам, разрешенным законом, в том числе обратившись в суд с целью получить компенсацию за убытки и ущерб, нанесенные кредитору по ипотечному кредиту в силу нарушения любого из положений данной статьи товариществом или исполнительным органом. Раздел 8. Прочие аспекты Статья 8.1. Поправка к учредительному договору. Ни одна поправка в данный учредительный договор не может быть внесена без учета мнения кредиторов по ипотечным кредитам. Ни одна из поправок к учредительному договору, принятая в соответствии с требованиями данной статьи, не может оспариваться собственником квартиры по истечение трех лет со дня ее принятия. Статья 8.2. Поправка к уставу. Поправки в устав могут быть внесены только в случае, если за это подано 3/4 голосов от общего числа голосов товарищества. Никакие поправки не могут быть внесены в устав без учета мнения кредиторов по ипотечному кредиту. Статья 8.3. Прекращение деятельности товарищества. Товарищество может прекратить свою деятельность только в соответствии с положениями действующего законодательства. Товарищество не может быть ликвидировано без учета мнения кредиторов по ипотечному кредиту. Статья 8.4. Обязательное выполнение обязательств. Ни одно из положений данного учредительного договора не считается отмененным и не может игнорироваться по причине невозможности обеспечить его соблюдение, независимо от того, сколько раз оно нарушалось. Статья 8.5. Общие заключения. В случае разногласий между учредительными документами настоящий учредительный договор имеет преимущество; при этом формулировка, согласующаяся с действующим законодательством будет во всех случаях иметь преимущество перед противоречивой формулировкой. Если какие - либо положения, предложения, пункт, фраза или слово учредительных документов считаются юридически неправомерными и невыполненными по какой - либо причине, это не должно ни в какой мере повлиять, изменить или внести ущерб любому другому приведенному здесь положению или упомянутым учредительным документам. Согласовано и подписано "____"____________________ 199__г. Собственники квартир: фамилия, имя, отчество, данные паспорта собственника квартиры. ------------------------------------------------------------------ -------------------- Автор сайта - Сергей Комаров, scomm@mail.ru