|  |
РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Рязанской области от 12.04.2006 № А54-605/2006-С7
<СУД УДОВЛЕТВОРИЛ ИСК О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ТАК КАК МАТЕРИАЛАМИ ДЕЛА УСТАНОВЛЕНО, ЧТО АРЕНДАТОР БОЛЕЕ ДВУХ РАЗ ПОДРЯД НЕ ИСПОЛНИЛ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО УПЛАТЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И БЫЛ ПРЕДУПРЕЖДЕН ЗА ТРИ МЕСЯЦА О ДОСРОЧНОМ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 12 апреля 2006 г. № А54-605/2006-С7
(Извлечение)
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Любава" г. Рязани о расторжении договора аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13.03.1995, обязании ООО "Любава" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, общей площадью 231,9 кв. м, передав его по акту приема-передачи Территориальному управлению Росимущества по Рязанской области, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 377671,01 руб. и пени за просрочку внесения арендной платы - в сумме 257709,92 руб.
Истец исковые требования поддерживает, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13.03.1995 в части внесения арендных платежей в размере, установленном дополнительным соглашением № 4 от 15.03.2005, его предупреждение о досрочном расторжении договора в случае неисполнения обязательства по внесению арендной платы.
Ответчик в судебное заседание не явился, письменный отзыв на исковое заявление не представил. В предварительном судебном заседании ответчик пояснил суду, что ставки арендной платы, указанные в дополнительном соглашении № 4 от 15.03.2005, не распространяются на ООО "Любава", поскольку данное дополнительное соглашения является не заключенным, и уплата арендных платежей производилась им по ранее установленным ставкам. Ответчик также сообщил суду, что последние три месяца арендная плата им не вносилась.
Третье лицо пояснило суду, что дополнительное соглашение № 4 от 15.03.2005 к договору аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13.03.1995 ему не было направлено и им не подписывалось. Третье лицо считает, что не является стороной договора аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13.03.1995, данный договор был согласован с ним как с балансодержателем арендуемого нежилого помещения.
В соответствии с п. 3 ст. 156 АПК РФ дело слушалось в отсутствие ответчика.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы истца, третьего лица, Арбитражный суд Рязанской области находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части расторжения договора аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13.03.1995 и взыскании суммы 395671,01 руб. В остальной части иска следует отказать.
Из материалов дела судом установлено:
13.03.1995 между Комитетом по управлению государственным имуществом Рязанской области (Арендодатель), Домоуправлением № 3 КЭЧ (переименовано в Рязанскую КЭЧ МВО) - Балансодержатель и ТОО "Любава" (переименовано в ООО "Любава") - Арендатор был заключен договор аренды № 9521028 объектов недвижимости, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, общей площадью 235,1 кв. м для использования под магазин для продажи продовольственных товаров.
Приказом Минимущества России от 02.12.2003 № 565 было образовано Территориальное управление Минимущества России по Рязанской области, которое затем было переименовано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области.
Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен с 01.01.1995 по 31.12.2010.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за передаваемое в аренду недвижимое имущество Арендатор уплачивает арендную плату по расчету и в размерах, согласно Приложению № 1 к настоящему договору.
Годовая сумма арендной платы вносится платежными поручениями на расчетный счет Балансодержателя равными долями за каждый месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим.
В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов в связи с инфляцией и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
Пунктами 5.1, 5.2 договора изменение условий договора, его прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Согласно п. 5.3, 5.3.3 договора договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению, если арендатор в течение 3 месяцев не внес арендную плату, не произвел оплату тепловой электрической энергии, других эксплуатационных расходов, налогов на землю, имущество, амортизационных отчислений на счет балансодержателя.
В связи с ежегодным изменением базовой ставки арендной платы за 1 кв. м нежилой площади в г. Рязани, между сторонами были подписаны Приложения № 2 от 01.01.1996 и № 3 от 01.01.1997 к вышеназванному договору аренды.
01.06.1998 между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 9521028 от 13.03.1995, а также Приложение № 4 (расчет арендной платы) к дополнительному соглашению № 1 от 01.06.1998.
В целях приведения договора аренды в соответствие с действующим законодательством сторонами были подписаны дополнительное соглашение № 2 от 06.09.2001 и дополнительное соглашение № 3 от 19.10.2001 с Приложениями 5 - 9 (расчеты арендной платы).
Поскольку методика расчета арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, изменилась, стороны подписали Приложение № 10 от 01.02.2002 (расчет арендной платы) к договору аренды № 9521028 от 13.03.1995.
В связи с созданием Территориального управления Росимущества по Рязанской области, изменением порядка администрирования неналоговых платежей и методики расчета арендной платы истец и ответчик подписали дополнительное соглашение № 4 от 15.03.2005, которым внесли изменения в условия договора аренды № 9521028 от 13.03.1995, в том числе в части размера арендной платы и порядка ее уплаты.
Указанное дополнительное соглашение не было подписано Балансодержателем (Рязанской КЭЧ МВО).
В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения № 4 от 15.03.2005 ответчик обязан вносить арендную плату в размере 1322,26 усл. ед. ежемесячно с 01.01.2005 (Приложение № 11 к дополнительному соглашению № 4 от 25.02.2005).
Платежными поручениями № 908 от 09.03.2005, № 909 от 06.04.2005, № 1001 от 10.06.2005, № 1003 от 10.06.2003 № 008 от 12.07.2005 ответчик перечислил в счет уплаты арендной платы за январь и февраль 2005 г. 80838 руб. 55 коп. в соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 15.03.2005.
За ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с мая по декабрь 2004 г. и с марта по декабрь 2005 г. - в сумме 377671,01 руб.
Письмами № ВК-4355 от 12.12.2005 и NВК-2152 от 24.06.2005 ответчику было предложено погасить задолженность по арендной плате в установленные сроки, а также сообщалось о расторжении договора аренды в случае неисполнения требования о погашении задолженности по арендной плате. Требование о погашении задолженности по арендной плате исполнено не было, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего:
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13.03.1995 с дополнительными соглашениями к нему.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Во исполнение условий договора аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13.03.1995 истец исполнил обязательства надлежащим образом, передав ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, что не оспаривается ответчиком.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пунктам 5.2, 5.2.2 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13 марта 1995 г., договор аренды подлежит досрочному расторжению без согласия арендатора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату на счет соответствующего бюджета.
Из материалов дела следует, что ответчик с мая по декабрь 2004 г. и с марта по декабрь 2005 г. не вносил арендную плату за нежилое помещение в полном объеме, что причинило значительный ущерб соответствующему бюджету.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
12 декабря 2005 г. истец направил ответчику письмо с требованием погасить задолженность в срок до 29 декабря 2005 г., а также предупреждал о досрочном расторжении договора в случае неуплаты задолженности по арендной плате к установленный срок. Требование о погашении задолженности по арендной плате в установленный срок ответчиком исполнено не было.
Следовательно, материалами дела установлено, что арендатор более двух раз подряд не исполнил обязательства по уплате арендной платы и был предупрежден за три месяца о досрочном расторжении договора аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13 марта 1995 г.
Учитывая изложенное, суд считает требование истца о расторжении договора аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13.03.1995 обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку договор аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13 марта 1995 г. расторгнут, арендатор обязан возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи Территориальному Управлению Росимущества по Рязанской области.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок и сроки внесения арендной платы установлены договором и дополнительными соглашениями к нему.
Ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по договору в части уплаты арендных платежей. В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие внесение ответчиком арендных платежей за период с мая по декабрь 2004 г. и с марта по декабрь 2005 г. в полном объеме.
Учитывая те обстоятельства, что доказательства внесения арендной платы в полном объеме за период с мая по декабрь 2004 г. и с марта по декабрь 2005 г. не представлены, суд находит требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 377671,02 руб. 00 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.
За просрочку внесения арендной платы в установленные в договоре сроки истец начислил пени в сумме 257709,92 руб. за период с 11.06.2004 по 10.01.2006.
Согласно п. 4.2.1 договора аренды и дополнительного соглашения № 1 к нему, по истечении установленных сроков уплаты арендной платы, невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени в установленном порядке по 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки до погашения задолженности.
Учитывая те обстоятельства, что доказательства внесения арендной платы в полном объеме за период с мая по декабрь 2004 г. и с марта по декабрь 2005 г. ответчиком не представлены, суд находит требование истца о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 257709,92 руб. обоснованным.
Однако суд считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер пени до 18000 руб. ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При оценке последствий нарушения обязательства суд принимает во внимание высокий размер пени, установленный в договоре, значительно превышающий размер банковского процента, длительное необращение истца с иском о взыскании задолженности по арендной плате. В остальной части требования следует отказать.
Довод ответчика о том, что дополнительное соглашение № 4 от 15.03.2005 не было подписано балансодержателем и является незаключенным, в силу чего у него не возникло обязанности вносит арендную плату по ставкам, установленным данным дополнительным соглашением, судом не принимается.
Пунктом 5.1 договора изменение условий договора, его прекращение допускаются по соглашению сторон. В силу норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих отношения по аренде объектов недвижимости, сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Дополнительное соглашение № 4 от 15.03.2005 было подписано истцом и ответчиком, которые являются сторонами договора аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13 марта 1995 г., следовательно, ответчик согласился с установленным в дополнительном соглашении № 4 размером арендной платы.
Балансодержатель не является стороной по договору и не имеет отношения к размеру арендной платы, подлежащей внесению за нежилое помещение, находящееся у него на балансе.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета РФ, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд
решил:
1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Любава" г. Рязани в доход федерального бюджета Российской Федерации задолженность по арендной плате в сумме 377671,01 руб. и пени за просрочку внесения арендной платы - в сумме 18000 руб. В остальной части требования - отказать.
2. Расторгнуть договор аренды № 9521028 объектов недвижимости от 13.03.1995.
ООО "Любава" г. Рязани освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, общей площадью 231,9 кв. м и передать его по акту приема-передачи Территориальному управлению Росимущества по Рязанской области.
3. Взыскать с ООО "Любава" в доход федерального бюджета РФ расходы по оплате госпошлины в сумме 14853 руб. 81 коп.
4. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Арбитражный суд Рязанской области.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
